物件情報
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所在地: 愛知県蒲郡市栄町
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最寄駅: 名鉄蒲郡線「蒲郡」駅 徒歩6分
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賃料: 45,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 6LDK
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専有面積: 126.33㎡
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築年: 築58年
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その他: 民泊事業者歓迎、DIY可、生活保護・外国人歓迎、ペット可、初期費用0円
民泊適正評価
良い点
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初期費用がほぼ0円: 敷金・礼金が不要なため、契約時の初期投資を極限まで抑えることができます。
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オーナーが民泊に前向き: 「民泊事業者歓迎」と明言されており、事業の相談がしやすく、スムーズに手続きを進められる可能性が高いです。
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好立地: 6LDKの戸建て物件が、駅まで徒歩6分という好立地は非常に希少です。蒲郡市には観光施設「ラグーナテンボス」があり、観光客の集客が見込めます。
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広い空間: 126㎡を超える広大な間取りは、大人数のグループ客やファミリー層をターゲットにできます。
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DIYの自由度: 荷物ありという条件ですが、自分の好きなようにDIYできるため、ユニークなコンセプトの宿を創り上げることが可能です。
悪い点
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「荷物あり」の不透明さ: 「荷物ありの為、お安くなっております」とありますが、具体的な荷物の量や内容が不明です。不用品の処分費用や手間がかかる可能性があります。
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築年数の古さ: 築58年と非常に古いため、水回りや電気配線、断熱性など、大規模な修繕やリフォームが必要となるリスクが高いです。
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観光地としての知名度: 蒲郡市は名古屋や東京に比べて観光地としての知名度が低いため、通年で高い稼働率を維持するには、明確なコンセプトとマーケティングが必要です。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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「荷物あり」の詳細: 内見時に、残置物の種類、量、そして撤去にかかる費用負担をオーナーに確認しましょう。
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建物の状態: 築年数が非常に古いため、雨漏りや水回りの状態、シロアリ被害の有無など、建物の詳細な状態を専門家に見てもらうことを強く推奨します。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に蒲郡市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
周辺地域の平均稼働率
蒲郡市には「ラグーナテンボス」や竹島、蒲郡温泉などがあり、観光客の集客ポテンシャルはあります。特に夏休みなどの長期休暇やイベント開催時には、宿泊需要が高まります。この物件の稼働率は、**平均して30〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を18,000円（最大8名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 18,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 189,000円
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月間費用:
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賃料: 45,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証会社費用: 約3,000円（年間保証料を月換算）
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月間費用合計: 約68,000円
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月間粗利益: 189,000円 - 68,000円 = 121,000円
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年間粗利益: 121,000円 × 12ヶ月 = 1,452,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、残置物処分費用やリフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 「荷物あり」を逆手に取り、「DIY体験ができる宿」として、ゲストが自分たちで内装をカスタマイズできるようなサービスを提供しましょう。
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体験型サービスを提供: ラグーナテンボスや竹島、蒲郡温泉といった周辺の観光地と連携し、チケット付きプランや、観光ガイドなどの付加価値を提供することで、集客力を高められます。
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SNSでの発信: 広い空間やDIYの過程を、写真や動画で積極的にSNSで発信し、物件のユニークさをアピールすることが重要です。