物件情報
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所在地: 三重県四日市市小古曽
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最寄駅: 近鉄内部駅 徒歩3分
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賃料: 70,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 4LDK以上
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専有面積: 123.36㎡
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築年: 築36年
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その他: 民泊事業歓迎、社員寮、法人登記、ルームシェア可、ペット可、初期費用0円、駐車場1台分
民泊適正評価
良い点
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初期費用が0円: 敷金・礼金が不要なため、契約時の初期投資を抑えることができます。
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オーナーが民泊に前向き: 「民泊事業歓迎」と明言されており、事業の相談がしやすく、安心して手続きを進められる可能性が高いです。
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好立地: 4LDKの戸建て物件が、駅まで徒歩3分という好立地は非常に希少です。四日市市は工業都市であり、ビジネス客や工事関係者の需要も見込めます。
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広い空間: 123㎡を超える広大な間取りは、大人数のグループ客やファミリー層をターゲットにできます。
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駐車場1台分: 車での移動を前提とするビジネス客やファミリー層にとって、駐車場が利用できる点は大きなメリットです。
悪い点
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築年数の古さ: 築36年と古いため、水回りや電気配線、断熱性など、大規模な修繕やリフォームが必要となるリスクが高いです。
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観光地としての知名度: 四日市市は観光地としての知名度が低いため、都心部に比べると通年で高い稼働率を維持するには、明確なコンセプトとマーケティングが必要です。
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周辺環境: 「古民家」という記載もあり、周辺環境や建物の状態を事前にしっかりと確認する必要があります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に四日市市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
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建物の状態: 築年数が古いため、内見時に雨漏りや水回り、シロアリ被害の有無など、建物の詳細な状態を専門家に見てもらうことを強く推奨します。
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リフォーム費用の見積もり: ゲストが快適に過ごせる状態にするための改修費用を事前に見積もっておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
四日市市は工業都市であり、観光需要は限定的ですが、ビジネス客や工事関係者、周辺の鈴鹿サーキットなどのイベント需要が見込めます。この物件は駅近であり、比較的高い稼働率を期待できます。このエリアの民泊稼働率は、**平均して40〜50%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大6名宿泊）、稼働率を**45%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 45%（稼働率） = 202,500円
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月間費用:
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賃料: 70,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証会社費用: 約3,000円（年間保証料を月換算）
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月間費用合計: 約93,000円
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月間粗利益: 202,500円 - 93,000円 = 109,500円
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年間粗利益: 109,500円 × 12ヶ月 = 1,314,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、リフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 「ビジネス利用に特化した快適な空間」や「古民家風の和モダンな宿」など、明確なコンセプトを設定することで、高単価での集客が可能になります。
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体験型サービスを提供: 鈴鹿サーキットや周辺の自然環境と連携し、イベント情報やガイドマップ、BBQセットの貸し出しなど、付加価値を提供することで、集客力を高められます。
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SNSでの発信: 広々とした空間や、物件のユニークな雰囲気を、写真や動画で積極的にSNSで発信し、物件の魅力をアピールすることが重要です。