物件情報
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所在地: 横浜市栄区元大橋
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最寄駅: JR根岸線「港南台」駅（自転車15分）
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賃料: 59,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 1LDK（元2DK）
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専有面積: 51㎡
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築年: 築56年
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その他: DIY可、ペット可、駐車場なし、フリーレント最大3ヶ月、民泊は横浜市条例により土日限定の可能性あり
民泊適正評価
良い点
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低家賃・初期費用を抑えられる: 月額59,000円という安価な家賃に加え、敷金・礼金が不要なため、契約時の初期投資を抑えられます。
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DIYの自由度: 建物全体のリフォームが必要な状態ですが、その分、自由に内装をカスタマイズできるため、ユニークなコンセプトの宿を創り上げられます。
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フリーレント最大3ヶ月: リフォーム期間として最大3ヶ月分の家賃が無料となるため、その間に改修費用や家具購入費を準備できます。
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ペット同伴可能: ペット同伴可能な宿は需要が高く、特定のゲスト層に強くアピールできます。
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庭付き: 庭でのバーベキューや家庭菜園といった付加価値を提供できます。
悪い点
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民泊営業の制限: 最も大きなリスクです。掲載元に「土日しか稼働させられない」可能性が示唆されており、これが事実であれば、民泊事業として継続的な利益を出すことは非常に困難です。
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大規模なリフォームが必須: 築56年と古く、掲載情報にも「全般リフォームが必要」と記載されているため、多額の初期投資がかかります。
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立地とアクセス: 駅まで徒歩ではなく自転車で15分かかる上、坂道が多いという立地は、公共交通機関での移動がメインの観光客には不便です。
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駐車場がない: 車で来るゲストは近隣の駐車場を探す必要があり、集客の妨げとなる可能性があります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、特に以下の点をしっかり確認しましょう。
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横浜市の民泊条例: 最優先で、横浜市役所の窓口や専門家（行政書士など）に、この物件で民泊事業が可能か、そして稼働日数に制限があるかを必ず確認してください。
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リフォーム費用: 建物全体のリフォームが必要なため、内見時に専門業者に同行してもらい、費用を正確に見積もることが重要です。
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物件の管理体制: 管理会社を通さない自主管理のため、トラブル発生時の対応範囲や連絡方法を事前に確認しておきましょう。
運営した場合の想定年間利益
横浜市の民泊条例を考慮し、週末のみの稼働（月8泊が上限）、1泊あたりの宿泊費を15,000円、稼働率を週末の50%と仮定し、収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × (8日 × 50%) = 60,000円
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月間費用:
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賃料: 59,000円
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水道光熱費・通信費: 約15,000円
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月間費用合計: 約74,000円
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月間粗利益: 60,000円 - 74,000円 = -14,000円
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年間粗利益: -14,000円 × 12ヶ月 = -168,000円
※注意: このシミュレーションでは、月間収支が赤字となります。ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして最も大きな費用となるリフォーム費用（数百万円規模の可能性も）が差し引かれるため、民泊事業としての採算は極めて難しいと言えます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
民泊事業としては不向きな物件ですが、以下の代替案やハイブリッド運用を検討してみましょう。
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趣味部屋・秘密基地としての活用: 賃料が安いため、個人やグループで借りて、DIYや趣味に没頭する「秘密基地」として利用する。
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レンタルスペース: 民泊ではなく、時間貸しのレンタルスペースとして運用する。ワークショップ会場や撮影スタジオ、少人数のパーティー会場など、様々な用途で収益化を図る。
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リフォーム後の再貸出: 借り主自身がリフォームを行い、リフォーム完了後に他の事業者にサブリース（転貸）するビジネスモデル。ただし、転貸が許可されているか、契約前に確認が必要です。