物件情報
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所在地: 三重県四日市市山田町
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最寄駅: 近鉄湯の山線「伊勢川島」駅
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賃料: 55,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 4DK
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専有面積: 54.74㎡
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その他: 民泊事業歓迎、初期費用0円、ペット可、ルームシェア可、庭付き、軽自動車専用駐車場
民泊適正評価
良い点
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初期費用が0円: 敷金・礼金が不要なため、契約時の初期投資を抑えることができます。
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オーナーが民泊に前向き: 「民泊事業歓迎」と明言されており、事業の相談がしやすく、安心して手続きを進められる可能性が高いです。
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低家賃: 月額55,000円という家賃は、事業用物件としては非常に手頃です。ランニングコストを抑えられ、利益を出しやすいでしょう。
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庭付き: 庭でのバーベキューや家庭菜園といった付加価値を提供でき、ゲストの滞在満足度を高められます。
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ペット同伴可能: ペット同伴可能な民泊はまだ少なく、ペット連れのゲストという特定の層に強くアピールできます。
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平屋建て: 階段がなく、年配の方や小さなお子様連れのゲストにとって移動しやすいというメリットがあります。
悪い点
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専有面積が狭い: 4DKという間取りに対し、専有面積が54.74㎡と狭いため、各部屋が非常にコンパクトである可能性が高いです。
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築年数の不透明さ: 築年数の記載はありませんが、「古民家」という表記から、大規模な修繕やリフォームが必要となるリスクが高いです。
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軽自動車専用の駐車場: 駐車場は軽自動車専用のため、普通自動車で訪れるゲストは近隣の駐車場を探す必要があります。
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都心からのアクセス: 四日市市は観光地としての知名度が低く、都心部からも離れているため、高い稼働率を維持するにはマーケティングが必要です。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に四日市市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
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建物の状態: 築年数が不透明なため、内見時に雨漏りや水回り、シロアリ被害の有無など、建物の詳細な状態を専門家に見てもらうことを強く推奨します。
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リフォーム費用の見積もり: ゲストが快適に過ごせる状態にするための改修費用を事前に見積もっておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
四日市市は工業都市であり、観光需要は限定的ですが、ビジネス客や工事関係者、周辺のイベント需要が見込めます。この物件は駅から少し離れている可能性が高く、都心部と比べると稼働率は低くなり、**平均して20〜30%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を12,000円（最大4名宿泊）、稼働率を**25%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 12,000円 × 30日 × 25%（稼働率） = 90,000円
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月間費用:
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賃料: 55,000円
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水道光熱費・通信費: 約15,000円
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保証会社費用: 約2,000円（年間保証料を月換算）
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月間費用合計: 約72,000円
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月間粗利益: 90,000円 - 72,000円 = 18,000円
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年間粗利益: 18,000円 × 12ヶ月 = 216,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、リフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 広い庭や平屋であることを活かし、「ペットと泊まれる古民家」「ワーケーションもできる庭付きの宿」など、特定の層に特化したコンセプトを打ち出すことが重要です。
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体験型サービスを提供: 庭でのバーベキューや、家庭菜園での野菜収穫体験など、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を向上させることができます。
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ハイブリッド運用: 民泊利用と並行して、日中はレンタルスペースやワーケーション施設として提供することで、収益を補填し、稼働率を高めることを検討しましょう。