物件情報
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所在地: 神奈川県横浜市戸塚区小雀町
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最寄駅: JR「大船」駅 バス7分→バス停「常勝寺」徒歩2分
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賃料: 120,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り: 8K
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専有面積: 126.95㎡
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築年: 1966年12月（築58年）
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その他: 民泊OK、事務所・シェアハウス可、DIY・ペットOK、作業場付き、初期費用が安い
民泊適正評価
【良い点】
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初期費用が安い: 敷金・礼金・仲介手数料が不要なため、開業にかかる初期費用を大幅に削減できます。
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DIYの自由度: 事前承諾を得れば、DIY部分の原状回復義務がありません。自分だけのコンセプトを反映した空間を創り出せる点は大きな強みです。
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圧倒的な広さ: 8K、126㎡という広大な間取りと作業場は、大人数の宿泊や、体験型サービスを提供する拠点として最適です。
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ペット同伴可: ペット同伴可能な民泊はまだ少なく、需要が高い層にアピールできます。近隣と離れているため、鳴き声や音を気にせず運用できる点もメリットです。
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多用途利用: 事務所やアトリエとしての利用も可能なため、民泊と併用して収益を多角化できます。
【悪い点】
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駅からのアクセス: JR「大船」駅からバス利用が前提となり、バス停からも徒歩2分かかるため、公共交通機関での移動がメインのゲストには不便に感じられる可能性があります。
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築年数の古さ: 築58年と非常に古いため、水道・電気・ガスなどのインフラや断熱性、耐震性など、見えない部分の老朽化が懸念されます。
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リフォーム前の状態: 「リフォーム前の状態」という記載があり、そのままではゲストが快適に過ごせない可能性があります。特に、清掃や基本的な修繕に初期投資が必要となります。
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短期解約違約金: 短期での事業撤退を考慮する場合、短期解約違約金（1年未満で賃料2ヶ月分）がリスクとなります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: オーナーが民泊利用を許可していても、法的な要件を満たす必要があります。事前に横浜市役所や専門家を通じて、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届け出が可能か、また必要な設備について確認してください。
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初期費用の内訳: 敷金・礼金・仲介手数料が不要でも、火災保険料や賃貸保証会社の費用、そしてリフォームにかかる費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
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建物の状態: 築年数が非常に古いため、内見時には、特に水回りや配管、配線、屋根、床下など、見えない部分の状態まで専門家に見てもらうことを強く推奨します。
周辺地域の平均稼働率
この物件は駅から離れているため、観光客のターゲット層は自家用車やレンタカーを利用するゲストに絞られます。都心部や駅前物件に比べると稼働率は低くなる傾向があり、**平均して35%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を25,000円（最大8名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 25,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 262,500円
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月間費用:
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賃料: 120,000円
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水道光熱費・通信費: 約25,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 147,000円
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月間粗利益: 262,500円 - 147,000円 = 115,500円
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年間粗利益: 115,500円 × 12ヶ月 = 1,386,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、初期のリフォーム費用は含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 稼働率を上げるためにも、明確なターゲット層に絞ったコンセプトが不可欠です。広い作業場を活かし、「クリエイター向けの宿泊施設」や「DIY体験ができる宿」など、他の物件にはないユニークな付加価値を提供しましょう。
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ペット同伴ゲストに特化: 広い庭や近隣の自然環境を活かし、ペット連れに特化したサービスを提供することで、競争力を高められます。
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SNSでの発信: リノベーションの過程や、物件のユニークな雰囲気を、Instagramなどで写真や動画を積極的に発信し、物件の魅力をアピールすることが重要です。