物件情報
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所在地: 東京都新宿区高田馬場2-6-10
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最寄駅: JR山手線「高田馬場」駅 徒歩6分
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賃料: 165,000円
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敷金/礼金: なし/3ヶ月分
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間取り: 1R
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専有面積: 19㎡
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築年: 1990年4月（築35年）
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その他: 民泊・レンタルスペース・レンタルルーム可、風営可、外国籍の方可、保証会社利用必須
民泊適正評価
【良い点】
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圧倒的な好立地: 山手線「高田馬場」駅から徒歩6分は、民泊物件として最高の立地条件です。新宿、渋谷、池袋へのアクセスが容易なため、ビジネス客から観光客まで幅広い層の集客が見込めます。
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民泊・レンタルスペース可: オーナーが民泊運営を明確に許可しており、手続きや運営上のトラブルが起きにくいという安心感があります。
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オートロック完備: 鉄筋コンクリート造の建物で、オートロックやバルコニーなどの基本的な設備が整っており、ゲストの安全と快適性を確保できます。
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都心へのアクセス: 主要駅に近く、日本の交通網を不慣れな外国人観光客にとっても非常に分かりやすい立地です。
【悪い点】
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高額な初期費用: 礼金が3ヶ月分（495,000円）に加え、保証会社利用必須で賃料の100%（165,000円）が初回保証料としてかかるため、初期投資が非常に大きくなります。
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コンパクトな間取り: 19㎡という狭いスペースは、ゲストの人数が限られます。バストイレ同室であることも、特に日本人ゲストには敬遠される可能性があります。
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「風営可」のリスク: 風俗営業の許可が可能であることは、周辺にそうした店舗が存在する可能性を示唆します。ゲストが想定外の雰囲気に戸惑う、あるいはトラブルに巻き込まれるリスクも考慮すべきです。
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収益性の限界: 広さが限られているため、高単価での宿泊は難しいでしょう。収益を最大化するには、高い稼働率を維持する必要があります。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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旅館業法への適合: 「風営可」の記載がある物件は、住宅宿泊事業法（民泊新法）ではなく、旅館業法に基づく許可取得が前提となります。消防法や建築基準法など、複雑な法令をクリアする必要があるため、専門家への相談が必須です。
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初期費用の内訳: 礼金、保証会社への加入費用以外に、民泊に必要な家具家電の購入費、内装工事費など、全ての初期投資を明確に計算してください。
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物件の用途: 掲載情報には「事業用利用の場合、別途消費税かかります」とあります。民泊運営は事業利用にあたるため、賃料に消費税が上乗せされることを考慮に入れておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
高田馬場は、学生街であると同時に、都心へのアクセスが良いことから、ビジネス・観光どちらの需要も高いエリアです。特に、駅近の物件は高い稼働率を誇ります。この物件の民泊稼働率は、平均して85%以上と非常に高い水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を8,000円（最大2名宿泊）、稼働率を**85%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 8,000円 × 30日 × 85%（稼働率） = 204,000円
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月間費用:
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賃料（税込）: 165,000円 × 1.1 = 181,500円
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水道光熱費・通信費: 約15,000円
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保証料・保険料: 約2,000円（月換算）
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月間費用合計: 198,500円
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月間粗利益: 204,000円 - 198,500円 = 5,500円
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年間粗利益: 5,500円 × 12ヶ月 = 66,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらに初期費用（礼金、保証料など）、プラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。このシミュレーションでは、月間利益が非常に少なく、収益性が低いことがわかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 稼働率を上げるだけでなく、単価を上げる工夫が必要です。例えば、「ビジネス利用に特化した快適な空間」や「カップル向けのおしゃれな宿」など、特定の層に響くコンセプトを打ち出しましょう。
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レンタルスペースとのハイブリッド運用: 宿泊客がいない昼間や、民泊運営ができない時間帯にレンタルスペースとして貸し出すことで、収益を補填できます。リモートワークスペースや、少人数での撮影スタジオなど、様々な利用方法を検討しましょう。
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ダイナミックプライシングの活用: 渋谷・新宿など都心でイベントが開催される時期には、料金を柔軟に変更し、収益を最大化しましょう。