物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986538834/00104591/x06986538834.html
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所在地: 東京都北区豊島6丁目
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最寄駅: 東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩14分
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賃料: 148,000円
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敷金/礼金: なし/2ヶ月分
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保証金: 6ヶ月分
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専有面積: 47.25㎡
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築年: 1978年1月（築47年9ヶ月）
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その他: 民泊可、重飲食可、スケルトン、角地、仲介手数料不要
民泊適正評価
【良い点】
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民泊利用の承諾済み: オーナーが民泊利用を明確に許可しているため、事業をスムーズに開始できます。
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重飲食可: 重飲食が可能であるため、給排水やガスなどの設備が整っている可能性が高く、民泊施設として水回りを整えやすいというメリットがあります。
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高い視認性: 商店街の角地という立地は、高い視認性があります。看板などで民泊施設であることをアピールし、直接の集客も期待できます。
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充実した交通アクセス: 王子神谷駅から徒歩14分とやや遠いものの、王子駅も徒歩圏内で、都心へのアクセスは良好です。
【悪い点】
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高額な初期費用: 礼金2ヶ月分に加え、保証金が6ヶ月分（88.8万円）と高額です。さらに、店舗物件のため内装はスケルトン状態であり、民泊施設として利用するためには大規模な内装工事が必要となります。
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築年数の古さ: 築47年という築年数は、見えない部分の老朽化が進行している可能性があります。断熱性や耐震性など、快適性と安全性を確保するための追加工事が必要となる場合があります。
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用途地域: 近隣商業地域に位置しているため、民泊新法（住宅宿泊事業法）ではなく、旅館業法に基づく運営を検討する必要があります。
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スケルトンからの工事: 内装がスケルトンであるため、内装工事に多額の費用と時間がかかります。
契約前に確認するポイント
民泊・旅館業の運営を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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旅館業法への適合: 近隣商業地域に位置しているため、旅館業法に基づく許可取得を目指す必要があります。消防法や建築基準法など、複雑な法令をクリアする必要があるため、専門家への相談が必須です。
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初期費用の内訳: 礼金、保証金以外に、内装工事費用や、指定保証会社への加入費用など、諸費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
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建物の状態: 築47年と古いため、内見時には、特に配管や配線、構造部分の状態まで専門家に見てもらうことを強く推奨します。
周辺地域の平均稼働率
北区は、都心へのアクセスが良好であり、ビジネス客や観光客など、幅広い層のゲストにアピールできます。この物件は「近隣商業地域」に位置しており、365日運営できる旅館業として許可が取れれば、高い稼働率が期待できます。このエリアの民泊稼働率は、平均して80%以上と高水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大4名宿泊）、稼働率を**80%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 80%（稼働率） = 360,000円
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月間費用:
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賃料: 148,000円
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水道光熱費・通信費: 約25,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 175,000円
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月間粗利益: 360,000円 - 175,000円 = 185,000円
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年間粗利益: 185,000円 × 12ヶ月 = 2,220,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらに初期費用（保証金・礼金）、大規模な内装工事費、プラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。特に、内装工事費は数百万円単位になる可能性があります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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コンセプトを明確化: 「ビジネス利用に特化した快適な空間」や「北区のローカルな雰囲気を味わえる宿」など、明確なコンセプトを設定することで、高単価での集客が可能になります。
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体験型サービスを提供: 周辺の商店街と連携し、グルメツアーやローカル体験など、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価と満足度を向上させることができます。
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SNSでの発信: 商店街の角地という視認性の高さを活かし、看板などで民泊であることをアピールしつつ、SNSでも積極的に情報を発信することが重要です。