物件情報
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所在地: 岐阜県養老郡養老町押越
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賃料: 10,000円
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敷金/礼金: なし/1ヶ月分
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間取り: 3LDK
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専有面積: 129.91㎡（未登記）
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その他: 8年後建物と土地を譲渡、DIY可能、民泊利用可能、雨漏りあり、再建築不可、上水道・汲み取り式トイレ
民泊適正評価
【良い点】
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破格の賃料: 月額1万円という賃料は、事業用物件としては他に類を見ないほど安価です。ランニングコストを大幅に抑えられます。
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将来の資産化: 8年間借り続ければ、土地と建物を自己所有できるため、最終的には賃料の支払いがなくなり、収益性が飛躍的に向上します。
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DIYの自由度: 賃借人が自費でリフォーム・修繕を行う前提のため、自分の理想とする民泊施設を自由に創り上げられます。
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広大な敷地と建物: 129㎡の建物に、広大な土地と作業場、倉庫が付いているため、大人数やファミリー層の宿泊、体験型サービスの提供も可能です。
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民泊利用の相談可能: オーナーが民泊利用を許可しているため、事業をスムーズに開始できます。
【悪い点】
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重大な構造的欠陥: 「雨漏りあり」という記載は、建物の構造に重大な問題があることを示唆しています。修繕には多額の費用がかかる可能性があります。
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再建築不可: 最も大きなリスクです。現在の建物を解体して建て替えることができないため、建物の老朽化が進むと、住居や事業用としての利用が困難になる可能性があります。
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未登記の建物: 建物が未登記であるため、所有権を確定するまでに手続きや費用が発生します。
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老朽化したインフラ: 「汲み取り式」のトイレや「しばらく使用していない水道」など、ゲストの快適性を確保するために、大規模な改修が必須となります。
契約前に確認するポイント
この物件は一般的な賃貸物件とは異なり、以下の点を徹底的に確認する必要があります。
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建物の状態: 専門の業者に依頼し、雨漏りの原因や建物の構造的な問題を詳細に調査してもらいましょう。特に「再建築不可」の理由を明確に把握することが重要です。
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譲渡条件の詳細: 8年間借り続けた後、本当に無償で譲渡されるのか、どのような手続きが必要なのかを書面で確認しましょう。また、譲渡時の移転登記費用がどの程度かかるのかも把握しておく必要があります。
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リフォーム費用の見積もり: ゲストが快適に過ごせる状態にするために、最低限必要なリフォーム費用を専門業者に算出してもらいましょう。
周辺地域の平均稼働率
養老町には、養老の滝で有名な養老公園や、アート作品で有名な養老天命反転地があり、観光客を呼び込めるポテンシャルがあります。ただし、都心部と比べると観光客の数は限られるため、通年で高い稼働率を期待するのは難しいでしょう。このエリアの民泊稼働率は、**平均して30〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大6名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 20,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 210,000円
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月間費用:
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賃料: 10,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証料・保険料: 約1,000円
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月間費用合計: 約31,000円
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月間粗利益: 210,000円 - 31,000円 = 179,000円
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年間粗利益: 179,000円 × 12ヶ月 = 2,148,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、このシミュレーションには建物修繕・リフォームにかかる多額の費用が含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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DIYをコンテンツ化: 「雨漏りを直す」「古民家を再生する」といったDIYの過程をSNSやYouTubeで発信し、物件のユニークさをアピールすることで、集客につなげられます。
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体験型サービスを提供: 周辺の自然環境を活かし、バーベキューセットの貸し出しや、地元の食材を使った料理体験など、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価を向上させることができます。
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ターゲットを明確化: 養老公園への観光客や、DIYに興味があるゲストなど、特定の層に特化したプランを打ち出すことが成功の鍵となります。