物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6985560171/40409133/x06985560171.html
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所在地: 愛知県名古屋市中川区山王1丁目
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最寄駅: 名鉄名古屋本線「山王」駅 徒歩7分
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賃料: 130,000円
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敷金/礼金: なし/なし
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保証金: 2ヶ月分
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専有面積: 39.2㎡
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築年: 1972年8月（築53年2ヶ月）
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その他: 民泊・旅館業可、駐車場完備（無料）、バス・トイレ別、エアコン、給湯器、駐輪場・バイク置き場あり
民泊適正評価
【良い点】
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民泊・旅館業可: 貸主様が民泊だけでなく、旅館業としての利用も許可している点は、非常に大きなメリットです。これにより、365日運営できる旅館業として申請することも視野に入れられます。
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抜群の立地: 名古屋駅まで電車で1駅という、ビジネスや観光に最適な好立地です。山王駅から徒歩7分、大須観音駅からも徒歩圏内であり、高い集客力が期待できます。
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駐車場完備: 駐車場が無料で利用できる点は、車で訪れるゲストにとって非常に魅力的です。
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バス・トイレ別: 築年数が古い物件ながら、バス・トイレが別になっている点は、ゲストの満足度を高める重要なポイントです。
【悪い点】
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高めの賃料設定: 月額13万円という賃料は、収益を確保するためには高い稼働率と客単価を維持する必要があります。
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築年数の古さ: 築53年という築年数は、清潔感や設備面でゲストに不安を与える可能性があります。競合物件との差別化を図るためには、内装の工夫や清掃の質を高めることが不可欠です。
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店舗物件としての特性: 元々が店舗物件であるため、住居としての快適性が十分に備わっていない可能性があります。キッチンの設備が不十分であったり、断熱性が低いなど、追加の改修工事が必要になるかもしれません。
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用途地域: 「近隣商業地域」に位置しているため、民泊新法（住宅宿泊事業法）ではなく、旅館業法に基づく運営を検討する必要があります。
契約前に確認するポイント
民泊・旅館業の運営を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法か旅館業法か: 物件の用途地域が「近隣商業」であるため、民泊新法に基づく届け出は原則としてできません。旅館業法に基づく許可取得を目指す必要があります。
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初期費用の内訳: 保証金2ヶ月分（26万円）に加え、賃料1ヶ月分相当の保証会社費用や、保険費用など、諸費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
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建物の状態: 築53年と古いため、内見時には、特に水回りや配線、断熱性など、見えない部分の状態まで専門家に見てもらうことを推奨します。
周辺地域の平均稼働率
山王駅は名古屋駅に近いため、ビジネスや観光の拠点として高い需要が見込めます。周辺には飲食店やオフィスも多く、通年で安定した集客が期待できます。このエリアの民泊稼働率は、**平均して70〜80%**と高水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を10,000円（最大4名宿泊）、稼働率を**75%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 10,000円 × 30日 × 75%（稼働率） = 225,000円
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月間費用:
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賃料: 130,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 152,000円
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月間粗利益: 225,000円 - 152,000円 = 73,000円
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年間粗利益: 73,000円 × 12ヶ月 = 876,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、初期費用として保証金（26万円）や、初期の改修費用が必要になります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットを明確化: 名古屋駅に近いという利点を活かし、ビジネス利用や出張者向けに特化したプランを提供することで、安定した集客を目指せます。
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ユニークなコンセプト: 築古物件の雰囲気を活かし、「レトロモダンなデザイナーズ宿」や「大須観音にも近いグルメ旅の拠点」など、明確なコンセプトを設定することで、高単価での集客が可能になります。
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ダイナミックプライシング: 名古屋市内でイベントやコンサートが開催される時期に合わせて料金を柔軟に変更し、収益を最大化しましょう。