物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6985983807/00274878/x06985983807.html
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所在地: 高知県土佐清水市加久見
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最寄駅: 土佐くろしお鉄道中村・宿毛線「中村」駅 徒歩36,300m
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賃料: 36,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月分/なし
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間取り: 6K
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専有面積: 128.09㎡
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築年: 1988年11月（築36年11ヶ月）
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駐車場: 3台分以上（無料）
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その他: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付き、DIY可能（回復義務なし）、ペット可、シロアリ被害あり
民泊適正評価
【良い点】
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圧倒的な低コスト: 家賃36,000円は非常に安価で、ランニングコストを大幅に抑えられます。加えてフリーレント2ヶ月付きのため、開業準備期間の家賃負担がないのは大きなメリットです。
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民泊可・DIY可能: 民泊利用が許可されている上、DIYが自由にでき、回復義務もありません。これにより、自分好みの内装を自由に作り上げ、他の物件にはないユニークな民泊施設を構築できます。
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広大な間取りと駐車場: 6Kという広い空間は、大人数での宿泊に対応できます。3台以上の無料駐車場も完備しているため、車で訪れるファミリーやグループ客の集客に有利です。
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豊かな自然: 土佐清水市は足摺岬などの景勝地や豊かな自然に囲まれており、非日常を求めるゲストに訴求できます。
【悪い点】
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極めて不便な立地: 最寄りの中村駅からは徒歩36,300m（約7時間）と、公共交通機関でのアクセスは不可能です。車での移動が必須となり、ゲストのターゲット層が限定されます。
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物件の状態と安全性: 「建物に一部シロアリ被害等がありますが、すべて現況貸出し」という点が大きなリスクです。構造の安全性や、ゲストの健康に配慮した大規模な修繕が必要となる可能性があります。
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築年数の古さ: 築36年という古さは、水回りや設備に不具合がある可能性が高いです。DIYで内装をリノベーションできても、見えない部分の修繕には専門的な知識や高額な費用がかかります。
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閑散期の集客: 観光地とはいえ、地方物件のため通年で高い需要は見込めません。特に閑散期には、集客に苦労する可能性があります。
契約前に確認するポイント
この物件は「DIY専用賃貸」という特殊な契約です。契約前に以下の点をしっかり確認しましょう。
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シロアリ被害の範囲: シロアリ被害の程度や、構造部分への影響について、専門家に見てもらうことを強く推奨します。安易なDIYで済む問題ではない可能性があります。
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インフラの状況: 上水道、電気、プロパンガスなどのインフラが民泊運営に適しているか、また料金体系についても確認が必要です。
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民泊新法への適合: 行政に届け出を行い、住宅宿泊事業として運営可能か、また消防設備などの要件を満たすか、事前に確認してください。
周辺地域の平均稼働率
高知県土佐清水市は、足摺岬や海沿いの自然景観、四万十川などの観光資源が豊富です。しかし、交通の便が限られるため、通年で高い民泊需要があるわけではありません。特に夏季や特定のイベント時に需要が高まる傾向にあり、**平均稼働率は30〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大5〜6名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 15,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 157,500円
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月間費用:
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賃料: 36,000円
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水道光熱費・通信費: 約20,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 58,000円
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月間粗利益: 157,500円 - 58,000円 = 99,500円
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年間粗利益: 99,500円 × 12ヶ月 = 1,194,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。特に、シロアリ駆除や大規模なリフォームにかかる費用は、この計算には含まれていないため、初期投資額が大きく膨らむ可能性があります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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DIYをコンテンツ化: DIYの過程をSNSやブログで発信し、物件の物語を伝えることで、ゲストの興味を惹きつけましょう。完成後も「DIY体験」を宿泊プランに含めるなど、付加価値を生み出せます。
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ターゲットを明確化: 「釣り好きのための宿」「サウナ付きの癒やし宿」など、特定の趣味を持つ人や、非日常を求める層に特化することで、競争力を高められます。
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長期滞在プラン: リモートワーカーや多拠点生活者向けに、長期滞在を前提としたプランを提供することで、低い稼働率を補うことができます。