物件情報
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掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6985970575/00274878/x06985970575.html
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所在地: 福岡県筑後市大字折地
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最寄駅: JR鹿児島本線「筑後船小屋」駅 徒歩3,500m
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賃料: 118,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月分/なし
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間取り: 4LDK
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専有面積: 147.1㎡
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築年: 1996年7月（築29年3ヶ月）
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駐車場: 3台分以上（無料）
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その他: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付き、ペット相談可、2025年3月リフォーム済み
民泊適正評価
【良い点】
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民泊・転貸可: オーナーが民泊運営を明確に許可している点は最大のメリットです。これにより、民泊新法に基づく手続きがスムーズに進められます。
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広大な空間と駐車場: 4LDK、約147㎡という広さは、大人数やファミリーでの宿泊に最適です。無料で3台以上の駐車場も完備しており、車でのゲストには非常に魅力的です。
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リフォーム済み: 2025年3月に内装・外装がリフォームされており、清潔感が保たれています。初期費用を抑えつつ、快適な宿泊環境を提供できるのは大きな強みです。
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フリーレント付き: 2ヶ月分のフリーレントが付いているため、家賃を気にせず開業準備に専念できます。
【悪い点】
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高めの家賃設定: 月額118,000円という家賃は、この地域の民泊物件としては高めです。収益を確保するためには、高い稼働率と客単価を維持する必要があります。
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駅からの距離: 最寄りの筑後船小屋駅から徒歩3,500m（約40分）とかなり遠く、公共交通機関での移動が前提となるゲストの集客は困難です。
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郊外立地: 福岡市内のような高い観光需要は見込めません。繁忙期と閑散期の差が大きくなる可能性があり、安定した集客には工夫が必要です。
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設備: 井戸水や浄化槽が利用されているため、ゲストに説明が必要な場面があるかもしれません。
契約前に確認するポイント
民泊を始める前に、以下の点をしっかり確認しましょう。
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民泊新法への適合: 行政に届け出を行い、住宅宿泊事業として運営可能か、また消防法などの要件を満たすか、事前に市区町村役場や消防署に相談してください。
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インフラの状態: 井戸水や浄化槽の利用について、管理方法や費用、安全性について事前に確認しておきましょう。
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初期費用の内訳: 敷金（118,000円）や、保証会社への加入費用など、諸費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
周辺地域の平均稼働率
筑後市は、福岡市と熊本市の中間に位置し、新幹線の駅もありますが、観光地としてはまだ発展途上です。そのため、通年で高い民泊需要があるわけではありません。しかし、周辺に野球場や体育館などがあり、スポーツ関係の宿泊需要は見込めます。このエリアの民泊稼働率は、**平均して35〜45%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大5〜6名宿泊）、稼働率を**40%**と仮定して収益をシミュレーションします。
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月間売上: 20,000円 × 30日 × 40%（稼働率） = 240,000円
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月間費用:
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賃料: 118,000円
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水道光熱費・通信費: 約25,000円
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保証料・保険料: 約2,000円
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月間費用合計: 145,000円
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月間粗利益: 240,000円 - 145,000円 = 95,000円
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年間粗利益: 95,000円 × 12ヶ月 = 1,140,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにAirbnbなどのプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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特定のターゲットに特化: 駐車場が広い点を活かし、「九州旅行の拠点」「複数家族での旅行」をコンセプトに打ち出すことで、集客力を高められます。
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体験型サービスを提供: 周辺の農園や観光施設と連携し、農業体験や工芸体験など、宿泊以外の付加価値を提供することで、客単価と満足度を向上させることができます。
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SNSを活用した情報発信: 「福岡の田舎体験ができる宿」として、物件や周辺の魅力を積極的にSNSで発信し、物件のユニークさをアピールすることが重要です。