物件情報
-
掲載元URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6986049681/00274878/x06985983807.html
-
所在地: 熊本県天草市牛深町
-
最寄駅: JR三角線「三角」駅 徒歩87,000m
-
賃料: 33,000円
-
敷金/礼金: 1ヶ月分/なし
-
間取り: 5DK
-
専有面積: 173.53㎡
-
築年: 1992年8月（築33年2ヶ月）
-
その他: 民泊可、転貸可、フリーレント2ヶ月付き、DIY可能（回復義務なし）、ペット可、土砂災害警戒区域
民泊適正評価
【良い点】
-
圧倒的な低コスト: 家賃が33,000円と非常に安価で、ランニングコストを最小限に抑えられます。フリーレント2ヶ月付きも大きなメリットです。
-
民泊可・DIY可能: オーナーが民泊利用を許可しており、DIYも自由に行えます。物件の老朽化を改善しつつ、自分だけのオリジナルの空間を作り出せるため、ゲストへの強い訴求力を持たせられます。
-
広大な間取り: 5DK、約173㎡という広さは、大人数の宿泊や、複数の個室を設けることに適しています。ファミリーやグループ客の需要をターゲットにすれば、高い宿泊単価を見込めます。
-
海沿いの自然: 天草市牛深町は海に面しており、自然を満喫したいゲストには最高のロケーションです。釣りやマリンアクティビティなど、体験型民泊としての可能性も広がります。
【悪い点】
-
極めて不便な立地: 最寄りの三角駅から徒歩87,000m（約18時間）と、公共交通機関でのアクセスは不可能です。車での移動が必須となり、ゲストのターゲット層が限定されます。
-
土砂災害警戒区域: 物件が土砂災害警戒区域に位置しているという点は、ゲストの安全確保や、運営者自身の大きなリスクとなります。万が一の事態に備えた対策を講じる必要があります。
-
築年数の古さ: 築33年と古いため、水回りや設備に不具合がある可能性が高いです。DIYで内装を自由に改装できても、見えない部分の修繕には高額な費用がかかる場合があります。
-
閑散期の集客: 地方物件のため、通年で高い需要は見込めません。特に閑散期には、集客に苦労する可能性があります。
契約前に確認するポイント
この物件は「DIY専用賃貸」という特殊な契約です。契約前に以下の点をしっかり確認しましょう。
-
土砂災害への対策: 物件が位置する区域のハザードマップを確認し、ゲストの安全を確保するための避難経路や対策について、事前に明確にしておく必要があります。
-
インフラの状態: 水道、電気、プロパンガスなどのインフラが民泊運営に適しているか、また料金体系についても確認が必要です。
-
リフォーム費用: 自由にDIYが可能とはいえ、水回りや電気配線など、快適な滞在に不可欠な設備の改修には専門的な知識や高額な費用がかかります。事前の見積もりを取得しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率
天草市は美しい海や自然、新鮮な海の幸が魅力で、観光地として一定の人気があります。しかし、公共交通機関でのアクセスが困難なため、観光客は自家用車やレンタカーでの移動が中心となります。この地域の民泊稼働率は、**平均して30〜40%**と想定するのが現実的です。
運営した場合の想定年間利益
この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を20,000円（最大5〜6名宿泊）、稼働率を**35%**と仮定して収益をシミュレーションします。
-
月間売上: 20,000円 × 30日 × 35%（稼働率） = 210,000円
-
月間費用:
-
賃料: 33,000円
-
水道光熱費・通信費: 約25,000円
-
保証料・保険料: 約2,000円
-
月間費用合計: 60,000円
-
-
月間粗利益: 210,000円 - 60,000円 = 150,000円
-
年間粗利益: 150,000円 × 12ヶ月 = 1,800,000円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして所得税などが差し引かれます。また、大規模なリフォームにかかる費用は、この計算には含まれていません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
体験型民泊の提供: 「釣り体験」や「無人島ツアー」など、海を活かした独自の体験を宿泊プランに含めることで、付加価値を高め、集客を促進できます。
-
ターゲットを明確化: 「釣り好きのグループ向け」「海で非日常を体験したいファミリー向け」など、特定のゲストに特化することで、競争力を高められます。
-
SNSで魅力を発信: 不便な立地を逆手に取り、「都会の喧騒から離れた隠れ家」として、Instagramなどで写真や動画を積極的に発信し、物件の魅力をアピールすることが重要です。