物件情報
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所在地: 愛知県名古屋市千種区田代町字蝮池上
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最寄駅: 地下鉄東山線「池下」駅 徒歩9分、地下鉄東山線「覚王山」駅 徒歩12分
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通常家賃: 37,000円
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民泊利用時の家賃: 45,000円 + 税
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共益費: 3,000円 + 税
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敷金/礼金: 通常は不要/不要
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民泊利用時の初期費用: 敷金・礼金2ヶ月ずつ
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専有面積: 20.05㎡
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間取り: 1K
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築年: 1990年5月（築35年）
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設備: バストイレ別、エアコン、家具・家電付き（民泊利用時は要確認）
民泊適正評価
【良い点】
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民泊利用の承諾済み: 最も大きなメリットは、物件オーナーが民泊利用を明確に承諾している点です。これにより、民泊事業の準備段階での大きな障壁がなくなります。
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抜群の立地: 地下鉄東山線沿線の「池下」「覚王山」という人気エリアに位置しています。名古屋駅や栄駅、東山動植物園など主要な観光スポットへのアクセスが非常に良く、高い集客力が見込めます。
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バストイレ別: 築年数が古い物件ながら、バス・トイレが別になっている点は、ゲストの満足度を高める重要なポイントです。
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家具・家電付き: 物件情報にある通り、家具や家電が付いている場合、初期投資を大幅に抑えることができます。
【悪い点】
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民泊利用時の高コスト: 民泊利用の場合、家賃が8,000円（+税）高くなり、敷金・礼金として家賃の2ヶ月分がそれぞれ必要になります。これにより、通常契約の初期費用ゼロ円と比べて、初期費用が大幅に膨らみます。
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手狭な専有面積: 20.05㎡という広さは、1人〜2人での利用が限界です。ファミリー層やグループ客の需要には応えられず、宿泊人数による客単価の引き上げが難しいです。
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築年数の古さ: 築36年という築年数は、清潔感や設備面でゲストに不安を与える可能性があります。競合物件との差別化を図るためには、内装の工夫や清掃の質を高めることが不可欠です。
契約前に確認するポイント
民泊利用の条件が明記されていますが、契約前に以下の点をしっかり確認しましょう。
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家具・家電の利用可否: 民泊利用の場合も、既存の家具・家電がそのまま利用できるのか、家主と確認してください。利用できない場合、別途購入費用がかかります。
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民泊新法への適合: 建物や設備が民泊新法（住宅宿泊事業法）や消防法などの法令に適合しているか、事前に市区町村役場や消防署に相談しましょう。
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初期費用の内訳: 敷金・礼金以外に、保証会社の利用料や清掃費用など、諸費用がどの程度かかるのかを明確にしてから契約に臨みましょう。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市千種区は、名古屋市内でも有数の高級住宅街であり、ビジネス層や単身赴任者の需要も高いエリアです。池下駅や覚王山駅周辺は、おしゃれなカフェや飲食店も多く、観光客にも人気があります。このエリアの民泊稼働率は、平均して70%前後と高水準を期待できます。
運営した場合の想定年間利益
上記の稼働率と、1K物件の相場から1泊あたりの宿泊費を6,500円と仮定して、想定される年間利益をシミュレーションします。
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月間売上: 6,500円 × 30日 × 70%（稼働率） = 136,500円
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月間費用:
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家賃: 45,000円
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共益費: 3,000円
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税金（家賃・共益費）: (45,000円 + 3,000円) × 10% = 4,800円
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水道光熱費・通信費: 約15,000円
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保証料・口座振替手数料: 約1,000円
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月間費用合計: 約63,800円
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月間粗利益: 136,500円 - 63,800円 = 72,700円
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年間粗利益: 72,700円 × 12ヶ月 = 872,400円
※注意: この金額はあくまで粗利益であり、ここからさらにAirbnbなどのプラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、所得税などが差し引かれます。また、初期費用として家賃2ヶ月分の敷金・礼金（96,000円）が別途必要になります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットを明確化: 1〜2名のゲストに特化し、ビジネス利用や一人旅、カップル向けなど、ターゲットを絞り込むことで、物件の魅力を最大限に引き出せます。
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差別化できるコンセプト: ただ宿泊するだけでなく、「リモートワークに最適な書斎付きの部屋」や「おしゃれなカップル向けのおこもり宿」など、明確なコンセプトを設定することで、高単価での集客が可能になります。
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ダイナミックプライシング: 周辺でイベントが開催される時期や、観光シーズンに合わせて料金を柔軟に変更し、稼働率と単価を両立させることで、収益を最大化しましょう。