民泊物件  ·  07日 9月 2025

茨城県鉾田市・民泊可物件ガイド：初期費用2万円、6ヶ月フリーレントの「廃墟」は、DIYで蘇るか？

物件情報

 

  • 所在地： 茨城県鉾田市二重作1689-813

  • 交通： 車でのアクセスが必須。新鉾田駅まで車で約10分、大竹海岸まで車で約10分

  • 間取り・面積： 4DK・78.16㎡（平屋）

  • 家賃： 38,000円（事業利用は消費税別途で41,800円）

  • その他： 仲介手数料無料、敷金なし・礼金なし、フリーレント6ヶ月、DIY・リフォーム自由、駐車場3〜4台分無料、ペット可

  • 物件情報URL： https://jmty.jp/ibaraki/est-hou/article-1fieua

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 圧倒的な低コスト： 初期費用が約2万円と格安なうえ、事業用家賃も月額41,800円と非常に安価です。さらに、6ヶ月間のフリーレント期間があるため、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減できます。

  • DIY・リフォームの自由度： 「廃墟」状態からの再生が必要ですが、自由に内装をアレンジできるため、ゲストに刺さるユニークなコンセプトや、低コストでのリノベーションが可能です。

  • 駐車場が豊富： 3〜4台分の駐車場が無料なため、車で移動するゲストのニーズを完全に満たします。駅からの距離という弱点を補う最大の強みです。

  • ペット可: ペット同伴可能な宿泊施設は希少であり、大きな需要が見込めます。特に大型犬も相談可能という点は大きなアドバンテージです。

【悪い点】

  • 建物の状態が悪い: 「廃墟っぽい」と明記されている通り、活用には大規模な修繕が必須です。修繕費用や、予期せぬ設備の故障など、コストが発生するリスクを抱えています。

  • 車がないと不便な立地: 最寄りの公共交通機関が徒歩圏内にないため、ターゲットは車で移動するゲストに限定されます。

  • 水道・下水が特殊: 水道は井戸水で、加入分担金（82,500円）と年間費用（33,000円）が必要です。また、下水は浄化槽のため、これらの維持管理費用も考慮する必要があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 修繕費用と工事期間： フリーレントの6ヶ月間で完了できる修繕の範囲と、それに必要な費用を事前にしっかりと見積もりましょう。

  • DIY・リフォームの範囲： どこまで自由にDIYできるのか、事前に貸主と詳細な打ち合わせを行い、書面で合意を得ておきましょう。

  • 水道・浄化槽の費用と管理： 水道と下水の費用や管理方法について、事前に貸主や町内の方に確認し、事業計画に組み込みましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

鉾田市は主要な観光地ではありませんが、海へのアクセスが良いため、シーズン中の週末や長期休暇に需要が集中します。平日の稼働率は低くなる傾向にあるため、年間平均稼働率を**40%**と見積もるのが現実的でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

低家賃という最大のメリットがある一方で、低稼働率と清掃費用が収益をどう圧迫するか、シミュレーションを行います。

  • 運営コスト（初年度）:

    • 家賃：(12ヶ月 - 6ヶ月) × 41,800円 = 250,800円

    • 水道初期費用：82,500円

    • その他初期費用（保証会社費用など）：100,000円

    • 水道光熱費・Wi-Fi費用を月2万円と仮定し、年間240,000円

    • 清掃費を1回8,000円と仮定します。

  • 客単価・稼働率： 1泊あたり15,000円、年間平均稼働率を**40%**と仮定します。

【シミュレーション】

  • 年間売上： 15,000円 × 365日 × 0.40（稼働率）= 2,190,000円

  • 年間経費（初年度）：

    • 家賃：250,800円

    • 水道初期費用：82,500円

    • その他初期費用：100,000円

    • 水道光熱費など：240,000円

    • 清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：876,000円

    • 管理・手数料（売上の10%）：219,000円

    • 年間総経費： 1,768,300円

  • 想定年間利益（初年度）： 2,190,000円（売上）- 1,768,300円（経費）= 421,700円

このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合でも、初年度から40万円以上の利益を見込める可能性が高いです。 6ヶ月間のフリーレント期間が、初期の収益を大きく後押しします。

 

想定利益をさらに高めるためのアイデア

 

  • 清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間80万円以上かかる清掃費をゼロにできれば、利益は100万円を超えます。この物件で成功するための最大の鍵と言えるでしょう。

  • DIYで付加価値をつける: DIYが自由なため、ゲストに「また泊まりたい」と思わせるような独自のコンセプトを打ち出しましょう。例えば、「サーファー向けのリノベハウス」「ペットと泊まれる隠れ家」など、物件の強みを最大限に活かした内装にすることで、客単価を上げることができます。

  • 長期滞在を誘致: ワーケーションや別荘利用のニーズも高いエリアです。長期滞在向けの割引やサービスを提供することで、安定した稼働率を確保しましょう。

カテゴリ： kanto, ibaraki