物件情報
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所在地: 神奈川県横浜市戸塚区戸塚町
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交通: JR東海道本線「戸塚」駅 徒歩11分
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間取り・面積: ワンルーム・16.72㎡
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家賃・管理費: 42,000円 / 3,000円（合計45,000円）
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その他: 敷金なし・礼金なし、フリーレント1ヶ月、民泊相談可、事務所使用可、二人入居可、保証人不要、ペット相談可
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物件情報URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/1118778508/00104048/x01118778508.html
民泊適正評価
【良い点】
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初期費用が格安: 敷金・礼金が不要なうえ、フリーレント期間も付いているため、事業開始時の資金的な負担がほぼありません。
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家賃が非常に安い: 月額4.5万円という家賃は、運営における固定費を極限まで抑えることができます。
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優れた立地: 戸塚駅から徒歩11分という、都心や横浜方面へのアクセスが良い立地は、観光客やビジネス客を呼び込む上で大きな強みです。
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貸主が柔軟: 「民泊など何でもご相談ください」と明記されており、貸主が民泊利用に協力的である点は非常に重要です。
【悪い点】
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広さが非常に狭い: 16.72㎡という広さは、1〜2人の宿泊にしか対応できません。これにより、1泊あたりの単価を上げることが難しく、収益の限界が見えています。
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築年数の古さ: 築35年と非常に古いアパートであるため、防音性や断熱性が低い可能性があります。また、予期せぬ設備の故障など、修繕費が発生するリスクも考慮する必要があります。
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清掃費用が収益を圧迫: 1泊あたりの単価が低い一方で、清掃費用はほぼ固定で発生します。外部に清掃を依頼すると、収益の大部分が清掃費に消えてしまう可能性があります。
契約前に確認するポイント
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フリーレントの期間: 「契約月分と翌月分」と記載がありますが、具体的に何ヶ月分の家賃が無料になるのか、必ず確認しましょう。
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室内清掃費用などの詳細: 「室内清掃費用 33,000円」と明記されているため、退去時に発生するこれらの費用を事前に把握し、事業計画に組み込みましょう。
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保証会社の条件: 「加入要」とされているため、具体的な保証料や更新料を事前に確認しましょう。
周辺地域の平均稼働率
横浜市戸塚区は主要な観光地ではありませんが、都心へのアクセスが良いため、ビジネス目的や都内観光の拠点として需要があります。この物件のような低価格物件であれば、**年間を通して60%**という稼働率を現実的な目標として設定できます。
運営した場合の想定年間利益
低家賃という最大のメリットがある一方で、低単価と清掃費用が収益をどう圧迫するか、シミュレーションを行います。
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運営コスト: 年間家賃4.5万円×12ヶ月＝54万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月1万円、清掃費を1回5,000円と仮定します。
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客単価・稼働率: 1泊あたり8,000円、年間平均稼働率を**60%**と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上: 8,000円 × 365日 × 0.60（稼働率）= 1,752,000円
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年間経費（初年度）:
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家賃：540,000円
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初期費用（鍵交換代など）：100,000円
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水道光熱費など：120,000円
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清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：1,095,000円
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管理・手数料（売上の10%）：175,200円
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年間総経費: 2,030,200円
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想定年間利益（初年度）: 1,752,000円（売上）- 2,030,200円（経費）= -278,200円
このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合、年間約28万円の赤字となる可能性が高いです。 家賃が安くても、清掃費が収益のほとんどを食い尽くしてしまうのです。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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清掃のセルフ化: この物件で利益を出すための唯一にして最大の鍵は、清掃を自分で行うことです。これにより、年間100万円以上かかる清掃費をゼロにでき、事業として成り立つ可能性が大幅に高まります。
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ターゲット層の明確化: 「ビジネス出張者向け」「一人旅の拠点」など、物件の狭さを逆手に取ったコンセプトを明確にすることで、効率的な集客を目指しましょう。
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備品の工夫: 狭い空間を快適に過ごせるよう、機能的な家具や厳選されたアメニティを揃え、ゲストの満足度を高める工夫を凝らしましょう。