民泊物件  ·  07日 9月 2025

神奈川県二宮町・民泊可物件ガイド：築21年の広々邸宅、高単価高級民泊で高収益を狙う！

物件情報

 

  • 所在地： 神奈川県中郡二宮町二宮

  • 交通： JR東海道本線「二宮」駅 徒歩14分

  • 間取り・面積： 3SLDK＋3LDK（2世帯住宅）・238.5㎡

  • 家賃： 264,000円

  • その他： 駐車場2台分無料、築21年（2004年築）、民泊相談可、敷金2ヶ月・礼金1ヶ月

  • 物件情報URL： https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987574536/00910486/x06987574536.html

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 広さと収容力： 2世帯住宅というユニークな間取りで、238.5㎡という広大な面積は、大人数のグループや大家族の宿泊に対応できます。これにより、1泊あたりの単価を上げることができ、高い収益を狙えます。

  • 外観・内装の美しさと高級路線への適合性： 築21年と比較的築浅で、ダークブラウンを基調としたシックな1階とナチュラルカラーの明るい2階という、デザイン性の高い空間は、上質なインテリアを施すことで、十分に高級路線の民泊として差別化が図れます。

  • 築年数が比較的新しい： 築21年と比較的築浅であるため、水回りなどの設備が古すぎるという心配は少なく、大規模な修繕費用も抑えられるでしょう。

  • 駐車場付き： 2台分の駐車場が無料な点は、車で移動するゲストにとって大きなメリットです。

  • 民泊相談が可能： 貸主が民泊利用を承諾しているため、民泊新法に基づく許可申請をスムーズに進められる可能性が高いです。

【悪い点】

  • 家賃と初期費用が高い： 月額26.4万円という家賃は、このエリアの相場を考えると高額です。さらに、敷金2ヶ月・礼金1ヶ月、仲介手数料も高額なため、事業開始時の初期投資が非常に大きくなります。

  • 駅から遠い立地: 最寄りの二宮駅から徒歩14分という距離は、特に大きな荷物を持つ観光客には不便に感じられるかもしれません。ただし、高級路線で車移動を前提とするゲストであれば、許容範囲となるでしょう。

  • 集客の難しさ（コンセプト次第）： 二宮町は観光地として有名ですが、箱根や横浜などのメジャーな観光地からは少し離れています。明確な高級路線としてのコンセプトを打ち出し、ターゲットを絞り込まないと、集客に苦戦する可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊運営の具体的なルール： 住宅街に位置するため、騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブルにならないよう、具体的な運営上のルールを事前に明確にしておくことが重要です。

  • 事業用としての諸条件： 「事業用にてご検討の場合、諸条件が異なる場合があります」とあるため、家賃や契約期間、違約金など、民泊利用時の詳細な条件を契約前に必ず確認しましょう。

  • 残置物の状態と修繕責任: 照明器具やエアコン、食洗器などが「残置物」とされているため、これらの設備が正常に動作するか、また故障時の修繕責任の所在を明確にしておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

神奈川県全体の民泊の平均稼働率は**40%〜50%**と推移していますが、これは一般的な物件の数値です。この物件のように、外観・内装が美しく、高級路線に特化したコンセプトを打ち出せば、通常の物件よりも高い稼働率（例えば50%以上）を達成する可能性は十分にあります。 特に富裕層や特別な体験を求める層は、立地よりも物件の質や提供される体験価値を重視する傾向があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

1泊単価を45,000円に設定し、高額な家賃と高級路線の稼働率という両方の条件でシミュレーションを行います。

  • 運営コスト： 年間家賃26.4万円×12ヶ月＝316.8万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月3万円、清掃費を月15万円（高品質な清掃を維持するため）と仮定します。

  • 客単価・稼働率： 高級路線のため、1泊あたり45,000円。年間平均稼働率を**50%**と仮定します。

【シミュレーション】

  • 年間売上： 45,000円 × 365日 × 0.50（稼働率）= 8,212,500円

  • 年間経費（初年度）：

    • 家賃：3,168,000円

    • 初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）：924,000円

    • 水道光熱費など：360,000円

    • 清掃・消耗品費：1,800,000円

    • 管理・手数料（売上の10%）：821,250円

    • 年間総経費： 7,073,250円

  • 想定年間利益（初年度）： 8,212,500円（売上）- 7,073,250円（経費）= 1,139,250円

このシミュレーション結果からわかる通り、高級路線として1泊単価45,000円、稼働率50%を達成できれば、初年度から100万円以上の利益を見込める可能性があります。 高額な家賃と初期費用がかかるものの、物件の質とコンセプトを最大限に活かせば、十分な収益性を期待できるでしょう。

 

想定利益をさらに高めるためのアイデア

 

  • インテリアとアメニティの徹底的な差別化： 記事にもあるように、外観・内装の美しさを最大限に活かし、質の高い家具や調度品、厳選されたアメニティを導入することで、他にはない滞在体験を提供します。 例えば、地元の作家の作品を飾る、高級リネンを使用する、ウェルカムシャンパンを用意するなど、細部までこだわりましょう。

  • ターゲット層の明確化とプロモーション: 富裕層、記念日旅行のカップル、企業の役員向け保養所利用など、具体的なターゲット層を設定し、それに合わせた高級感のあるウェブサイトやSNSでのプロモーションを展開します。

  • 体験型コンテンツの提供: 周辺の自然を活かしたプライベートなハイキングツアー、地元シェフによる出張料理、スパ・マッサージの手配など、高単価に見合う特別な体験を提供することで、付加価値を高められます。

  • コンシェルジュサービスの導入: ゲストのあらゆる要望に応えるコンシェルジュサービスを提供することで、ホテルライクな滞在体験を演出し、リピーター獲得に繋げます。

  • 清掃の徹底と質重視: 高単価物件では、清潔感が最も重要です。プロの清掃業者に依頼し、常に最高の状態を維持することで、ゲストの満足度を高めます。

カテゴリ： kanto, kanagawa