物件情報
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所在地： 栃木県栃木市大平町西野田
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交通： 東武日光線「新大平下」駅 徒歩3200m（徒歩約40分）
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間取り・面積： 4DK・120㎡
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家賃： 188,000円（事業用は別途消費税）
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その他： 敷金1ヶ月・礼金なし、フリーレント2ヶ月、駐車場3台分以上無料、民泊可、ペット可、2025年5月にリフォーム済み
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物件情報URL： https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6986701706/00274878/x06986701706.html
民泊適正評価
【良い点】
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広さと収容力： 120㎡の広々とした4DKは、大人数のグループやファミリーの宿泊に対応でき、客単価を上げやすいです。
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リフォーム済み： 2025年5月に水回りを含む全面リフォームが完了しており、入居後の大規模な修繕費用を心配する必要がありません。
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駐車場が豊富： 3台以上の駐車場が無料な点は、車で移動するゲストにとって非常に大きなメリットです。
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初期費用と固定費を抑制： 礼金が不要で、さらに2ヶ月間のフリーレント期間があるため、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減できます。
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ペット可： ペット同伴の旅行客は近年需要が高まっており、この物件が持つ大きな強みとなります。
【悪い点】
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駅からの距離： 最寄りの駅から徒歩40分という立地は、公共交通機関を利用するゲストの集客をほぼ不可能にします。集客は車で移動する層に限定されるでしょう。
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高額な家賃： 駅から遠い物件でありながら、月額18.8万円（事業用は税込みで約20.7万円）という家賃は、このエリアの相場を考えると非常に高額です。
契約前に確認するポイント
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事業用としての家賃と税金： 掲載されている家賃は「事業用家賃：消費税別途」とあります。消費税（10%）を加えた金額で、採算が合うか再度シミュレーションが必要です。
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リフォーム箇所の詳細： 2025年5月にリフォームが完了していますが、その内容を詳細に確認し、写真と現状に差異がないか見学時にチェックしましょう。
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民泊運営の具体的なルール： 住宅街に位置するため、騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブルにならないよう、具体的な運営上のルールを事前に明確にしておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
栃木県の民泊稼働率は**40%〜50%**で推移しており、夏には60%を超えることもあります。しかし、この物件のように駅から遠い立地の場合、通常の民泊よりも稼働率が低くなることが予想されます。車移動のゲストをターゲットに、コンセプトを明確にすることで、**年間平均稼働率40%**を目指すのが現実的でしょう。
運営した場合の想定年間利益
高額な家賃と駅遠というデメリットがある一方で、広さと駐車場というメリットを活かした場合のシミュレーションを行います。
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運営コスト： 年間家賃20.7万円×12ヶ月＝248.4万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月3万円、清掃費を月15万円と仮定します。
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客単価・稼働率： 1泊あたり25,000円、年間平均稼働率を40%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 25,000円 × 365日 × 0.40（稼働率）= 3,650,000円
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年間経費（初年度）：
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家賃：2,484,000円
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初期費用（敷金など）：207,000円
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水道光熱費など：360,000円
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清掃・消耗品費：1,800,000円
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管理・手数料（売上の10%）：365,000円
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年間総経費： 5,216,000円
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想定年間利益（初年度）： 3,650,000円（売上）- 5,216,000円（経費）= -1,566,000円
このシミュレーション結果からわかる通り、高額な家賃と清掃費が収益を大きく圧迫し、初年度は百万単位の赤字となる可能性が高いです。フリーレントの2ヶ月分を考慮しても、厳しい結果となります。事業として成り立たせるには、抜本的な対策が必要になります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間180万円かかる清掃費を大幅に削減できます。これが利益を出すための最大の鍵となります。
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ターゲット層の明確化: 車でしか来られない立地を逆手に取り、近隣のアウトレットモールやゴルフ場、観光地（日光など）へのアクセスが良い点をアピール。車で移動するファミリー層や友人グループに特化したプロモーションを展開しましょう。
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多角的な活用: 民泊単体での運営は難しいため、日中は企業の研修施設や撮影スタジオとして貸し出すなど、多角的な活用を検討するべきでしょう。
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価格交渉： 高額な家賃を考慮すると、貸主への価格交渉は必須です。