民泊物件  ·  07日 9月 2025

北九州市八幡東区【民泊可】家賃1万円の7DK戸建て！超格安物件の民泊活用法と注意点

物件情報

 

  • 掲載元URL: https://jmty.jp/fukuoka/est-hou/article-1igqfa

  • 所在地: 福岡県北九州市八幡東区勝山一丁目21-1

  • 最寄駅: JR鹿児島本線「スペースワールド」駅

  • 家賃: 10,000円

  • 敷金/礼金: 不要/不要

  • 専有面積: 161.37㎡

  • 間取り: 7DK

  • 築年: 1938年（築約87年）

  • 駐車場: 車庫（小型車1台分）あり、無料

  • その他: 商業利用可、DIY可、ペット可

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 驚異的な低コスト: 家賃1万円に加え、敷金・礼金、更新料が全て不要という、他に類を見ない破格の条件です。これにより、民泊事業の最大のリスクであるランニングコストを最小限に抑えられます。

  • 広大な室内と多目的スペース: 7DK、約160㎡という広さは、大人数での宿泊や、それぞれの部屋を異なる用途に活用できる大きなメリットです。団体客やファミリー層をターゲットにすることで、高い宿泊単価を見込めます。

  • 内装の自由度: DIYが自由に可能であるため、宿泊客のニーズに合わせて内装や設備をゼロから作り上げることができます。古民家風の民泊や、特定のテーマに沿ったユニークな宿など、オリジナリティを追求できるでしょう。

  • 無料の車庫付き: 小型車1台分の車庫が付いているため、車で訪れるゲストへの訴求力が高まります。

【悪い点】

  • 物件の古さと状態: 築87年という非常に古い建物であり、「倉庫・車庫向け」という用途からも、住居としての設備や状態は期待できません。水回りや電気配線、断熱性など、快適な滞在を提供するためには大規模な改修工事が必須となり、高額な初期費用がかかる可能性があります。

  • 住宅としての機能不足: 倉庫として貸し出されているため、バス・トイレは別でも、キッチン設備や給湯器などが古い、あるいは機能しない可能性があります。ゲストが不便を感じないように、最低限の生活設備を整える必要があります。

  • 最寄駅から遠い立地: JRスペースワールド駅から2.8kmと、徒歩ではかなり厳しい距離です。バス停が近くにあるとはいえ、鉄道での移動をメインとするゲストには不便に感じられるかもしれません。

 

契約前に確認するポイント

 

この物件は一般的な住宅ではないため、契約前に以下の点を十分に確認してください。

  • 民泊運営の可否: 掲載情報には「商業利用可」とありますが、民泊新法に基づく「住宅宿泊事業」として届け出が可能かどうか、市役所や専門家を通じて確認する必要があります。

  • 改修工事の範囲: DIYが自由とはいえ、構造に関わる工事や水回りの大規模な改修がどこまで許可されるか、家主と詳細に話し合いましょう。

  • インフラ（電気・ガス・水道）の状態: 築年数が古いため、配管や配線が老朽化している可能性があります。民泊として安全に利用できる状態か、専門家による事前チェックが必要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

北九州市は、工業都市としてのビジネス需要に加え、レトロな街並みが魅力の門司港エリアや自然豊かな皿倉山など、観光地としてのポテンシャルも秘めています。特にスペースワールド駅周辺は、かつて大型テーマパークがあったことから一定の知名度があります。しかし、民泊の稼働率は福岡市内ほど高くはなく、**平均して40〜50%**と想定するのが現実的です。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の特性を活かし、1泊あたりの宿泊費を15,000円（最大7〜8名宿泊）、稼働率を**45%**と仮定して収益をシミュレーションします。

  • 月間売上: 15,000円 × 30日 × 45%（稼働率） = 202,500円

  • 月間費用:

    • 家賃: 10,000円

    • 水道光熱費・通信費: 約20,000円

    • 月間費用合計: 約30,000円

  • 月間粗利益: 202,500円 - 30,000円 = 172,500円

  • 年間粗利益: 172,500円 × 12ヶ月 = 2,070,000円

※注意: このシミュレーションには、改装にかかる高額な初期費用、プラットフォーム手数料、清掃費用、消耗品費、そして税金などが含まれていません。特に水回りや内装の改修費用は数百万円規模になる可能性もあるため、初期投資を考慮した上で慎重に判断する必要があります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • DIYでユニークなコンセプトを確立: DIYが自由という強みを活かし、宿泊者が楽しめる特別なコンセプトを設定しましょう。例えば、古い内装を活かした「レトロモダンな古民家宿」や、広い部屋を活かした「ゲーミングハウス」など、ターゲットを明確にすることで集客力を高められます。

  • 多拠点生活者やリモートワーカーをターゲットに: 「格安の拠点」として長期間の宿泊プランを提供することで、低い稼働率を補うことができます。

  • 地域の魅力を体験するツアー: ゲストが自力で移動しにくい立地を逆手に取り、近隣の工場夜景ツアーやB級グルメツアーなど、地域と連携した体験型サービスを提供することで、付加価値を生み出すことができます。

カテゴリ： kyusyu, fukuoka