物件情報
-
所在地： 京都市南区東九条柳下町
-
交通： 京都市営地下鉄烏丸線「十条」駅 徒歩6分
-
間取り・面積： 2K・37㎡
-
家賃・管理費： 100,000円 / 0円（事業利用は消費税別途）
-
その他： 敷金1ヶ月、礼金3ヶ月、民泊相談可、平屋テラスハウス
民泊適正評価
【良い点】
-
優れた立地: 地下鉄駅から徒歩6分という利便性は、インバウンド観光客にとって非常に有利です。京都駅や伏見稲荷大社にも近く、観光の拠点として高い需要が見込めます。
-
平屋の希少性: 京都では珍しい平屋のテラスハウスであるため、階段の昇り降りが不要で、大きな荷物を持ったゲストや、高齢者の利用をターゲットにできます。
-
低家賃: 京都市内の好立地民泊物件としては、月額10万円という家賃は比較的安価であり、固定費を抑えられます。
【悪い点】
-
初期費用が高い: 事業利用の場合、家賃と礼金に消費税がかかるため、礼金だけで33万円が必要です。
-
広さが限られる: 37㎡の2Kという広さは、大人数での宿泊には向いていません。主に1〜2名、最大でも3名までのゲストがターゲットとなるでしょう。
-
清掃費用が収益を圧迫: 1泊あたりの単価が比較的低くなる可能性がある一方で、清掃費用はほぼ固定で発生します。外部に清掃を依頼すると、収益の大部分が清掃費に消えてしまう可能性があります。
契約前に確認するポイント
-
事業用家賃・礼金の消費税: 事業用賃借の場合、家賃と礼金に10%の消費税がかかるため、その総額を事前に正確に確認し、事業計画に組み込みましょう。
-
民泊運営の具体的なルール： 住宅街に位置するため、騒音やゴミ出しなどで近隣住民とのトラブルにならないよう、運営上のルールを事前に貸主と協議しておくことが重要です。
-
修繕責任の範囲: 設備や内装の状態を確認し、修繕が必要な箇所について貸主とどこまで費用を分担するかを明確にしましょう。
周辺地域の平均稼働率
京都市は年間を通して観光需要が非常に高いため、この物件のような好立地であれば、**年間平均稼働率65%**を目標にするのが現実的でしょう。特に春や秋の観光シーズン、年末年始には高い稼働率と高単価が期待できます。
運営した場合の想定年間利益
低家賃という最大のメリットがある一方で、初期費用や清掃費用が収益をどう圧迫するか、シミュレーションを行います。
-
運営コスト： 年間家賃11万円×12ヶ月＝132万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月1.5万円、清掃費を1回7,000円と仮定します。
-
客単価・稼働率： 1泊あたり18,000円、年間平均稼働率を**65%**と仮定します。
【シミュレーション】
-
年間売上： 18,000円 × 365日 × 0.65（稼働率）= 4,270,500円
-
年間経費（初年度）：
-
家賃：1,320,000円
-
初期費用（礼金など）：580,000円
-
水道光熱費など：180,000円
-
清掃・消耗品費（清掃業者に依頼）：1,650,000円
-
管理・手数料（売上の10%）：427,050円
-
年間総経費： 4,157,050円
-
-
想定年間利益（初年度）： 4,270,500円（売上）- 4,157,050円（経費）= 113,450円
このシミュレーション結果からわかる通り、清掃業者に依頼した場合でも、初年度から11万円程度の利益を見込める可能性が高いです。 ただし、清掃費が収益を大きく圧迫しており、利益をさらに伸ばすには清掃のセルフ化が必須です。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
-
清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間160万円以上かかる清掃費を大幅に削減でき、利益はさらに向上します。
-
ターゲット層の明確化: 「カップル向けのおしゃれな隠れ家」「高齢者でも安心のバリアフリーハウス」など、物件の強みを最大限に活かしたコンセプトを打ち出すことで、効率的な集客を目指しましょう。
-
京都らしい内装の工夫: 築年数が古い物件のため、リノベーションが不要な場合でも、和風の小物や照明を取り入れるなど、京都らしい雰囲気を演出することで、ゲストの満足度を高めることができます。