物件情報
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所在地： 東京都豊島区高松２丁目
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交通： 東京メトロ有楽町線「要町」駅 徒歩9分
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間取り・面積： 1K・21.56㎡
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家賃： 130,000円（事業用使用の場合、税別）
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その他： 敷金2ヶ月・礼金2ヶ月、民泊相談可、築20年（2005年築）
民泊適正評価
【良い点】
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優れた立地とアクセス： 要町駅から徒歩9分という立地は、都内の主要観光地へのアクセスが良く、国内外からのゲストにアピールできます。
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築年数が新しい： 築20年と比較的新しい物件であるため、水回りなどの設備が古すぎるという心配は少なく、ゲストに快適な滞在を提供しやすいでしょう。
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民泊相談が可能： 貸主が民泊利用を承諾しているため、民泊新法に基づく許可申請をスムーズに進められる可能性が高いです。
【悪い点】
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家賃と初期費用が高い： 1Kという間取りで月額13万円（税別）という家賃は、非常に高額です。さらに、敷金・礼金がそれぞれ2ヶ月分もかかるため、事業開始時の初期投資が非常に大きくなります。
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狭い間取りの限界： 21.56㎡の1Kでは、宿泊人数が1〜2人に限られます。ファミリー層やグループ旅行者の需要を取り込むことができず、客単価を上げるのにも限界があります。
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高い清掃費と管理費： ゲストの回転率が高い民泊では、清掃や備品の補充が頻繁に発生します。外部に清掃を依頼する場合、狭い物件でも1回あたり5,000円〜8,000円程度の費用がかかるため、収益を圧迫する可能性があります。
契約前に確認するポイント
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事業用としての家賃と税金： 掲載されている家賃は「事業用使用の場合、税別」とあります。消費税（10%）を加えると、家賃は143,000円となります。この金額で採算が合うか、再度シミュレーションが必要です。
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初期費用の詳細： 敷金・礼金の他に、仲介手数料や保証会社の利用料など、契約時に発生する費用を全て確認しましょう。
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民泊運営のルール： 近隣住民とのトラブルを避けるため、ゴミ出しのルールや騒音に関する注意点など、具体的な運営上のルールを事前に明確にしておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率
豊島区は池袋という一大ターミナルを抱え、民泊の需要も非常に高いです。平均稼働率は**75%〜85%**と、都内でもトップクラスの水準を維持しています。この物件も、適切に運営すれば高い稼働率を達成できる可能性は十分にあります。
運営した場合の想定年間利益
高い家賃と高い稼働率という両極端な条件でシミュレーションを行います。
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運営コスト： 年間家賃14.3万円×12ヶ月＝171.6万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月1.5万円、清掃費を月10万円と仮定します。
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客単価・稼働率： 1泊あたり14,000円、年間平均稼働率を80%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 14,000円 × 365日 × 0.80（稼働率）= 4,088,000円
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年間経費（初年度）：
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家賃：1,716,000円
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初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）：70万円
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水道光熱費など：180,000円
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清掃・消耗品費：1,200,000円
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管理・手数料（売上の10%）：408,800円
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年間総経費： 4,204,800円
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想定年間利益（初年度）： 4,088,000円（売上）- 4,204,800円（経費）= -116,800円
このシミュレーション結果からわかる通り、初年度はわずかながら赤字となる可能性が高いです。2年目以降は初期費用がなくなりますが、それでも年間約60万円の利益にとどまる計算となり、高額な家賃を考えると事業としての旨味は少ないと言えるでしょう。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間100万円以上かかる清掃費を大幅に削減できます。これが利益を出すための最大の鍵となります。
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価格戦略の最適化: 週末や繁忙期には強気の価格設定を、閑散期には割引プランを提供するなど、柔軟な価格戦略で収益を最大化しましょう。
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ターゲット層の明確化: ビジネス出張者向けにデスクとWi-Fiを完備したり、女性の一人旅向けにセキュリティを強化するなど、特定のターゲットに特化してアピールすることで、他の物件との差別化を図れます。