物件情報
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所在地： 東京都墨田区向島５丁目
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交通： 東武スカイツリーライン「曳舟」駅 徒歩10分、京成押上線「京成曳舟」駅 徒歩15分
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間取り・面積： 1R・27.2㎡
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家賃： 165,000円
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その他： 敷金なし・礼金3ヶ月、民泊相談可、事務所・店舗利用可
民泊適正評価
【良い点】
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抜群の立地とアクセス： 曳舟駅は東京スカイツリーのお膝元であり、浅草にも電車ですぐアクセスできます。主要な観光地へのアクセスが非常に良く、インバウンド需要を取り込みやすい最高の立地と言えます。
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民泊利用の承諾済み： 貸主が民泊利用を承諾しているため、民泊新法に基づく許可申請をスムーズに進められる可能性が高いです。
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初期費用を抑えられる可能性： 敷金が不要な点はメリットですが、礼金3ヶ月分という高額な費用がデメリットとなります。
【悪い点】
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家賃と初期費用が非常に高い： 1Rという間取りで月額16.5万円という家賃は、運営における大きな固定費となります。さらに、礼金3ヶ月分（49.5万円）という高額な初期投資も、事業開始時の資金的な負担を増やします。
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狭い間取りの限界： 27.2㎡の1Rでは、宿泊人数が1〜2人に限られます。ファミリー層やグループ旅行者の需要を取り込むことができず、客単価を上げるのにも限界があります。
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バストイレ同室： 日本の宿泊施設では珍しくありませんが、海外のゲストの中にはバストイレ同室を嫌う人もいるため、ゲストの満足度に影響を与える可能性があります。
契約前に確認するポイント
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民泊運営のルール： 近隣住民とのトラブルを避けるため、ゴミ出しのルールや騒音に関する注意点など、具体的な運営上のルールを事前に明確にしておくことが重要です。
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初期費用の詳細： 礼金3ヶ月分以外に、保証会社の利用料や鍵交換費用、仲介手数料など、契約時に発生する費用を全て確認し、自己資金でまかなえるかを計算しておきましょう。
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事業計画の提示： 高額な家賃を納得してもらうため、貸主に対して詳細な事業計画を提示し、収益性を説明することで、信頼を得られる可能性があります。
周辺地域の平均稼働率
墨田区は、東京スカイツリーや浅草といった観光名所を抱え、民泊の需要も非常に高いです。平均稼働率は**75%〜85%**と、都内でもトップクラスの水準を維持しています。この物件も、適切に運営すれば高い稼働率を達成できる可能性は十分にあります。
運営した場合の想定年間利益
高い家賃と高い稼働率という両極端な条件でシミュレーションを行います。
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運営コスト： 年間家賃16.5万円×12ヶ月＝198万円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月1.5万円、清掃費を月10万円と仮定します。
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客単価・稼働率： 1泊あたり14,000円、年間平均稼働率を80%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 14,000円 × 365日 × 0.80（稼働率）= 4,088,000円
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年間経費（初年度）：
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家賃：1,980,000円
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初期費用（礼金など）：495,000円
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水道光熱費など：180,000円
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清掃・消耗品費：1,200,000円
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管理・手数料（売上の10%）：408,800円
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年間総経費： 4,263,800円
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想定年間利益（初年度）： 4,088,000円（売上）- 4,263,800円（経費）= -175,800円
このシミュレーション結果からわかる通り、初年度はわずかながら赤字となる可能性が高いです。高額な家賃と清掃費が収益を大きく圧迫するため、事業として成り立たせるには抜本的な対策が必要になります。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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清掃のセルフ化: 清掃を自分で行うことで、年間100万円以上かかる清掃費を大幅に削減できます。これが利益を出すための最大の鍵となります。
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価格戦略の最適化: 週末や繁忙期には強気の価格設定を、閑散期には割引プランを提供するなど、柔軟な価格戦略で収益を最大化しましょう。
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ターゲット層の明確化: スカイツリーや浅草へのアクセスが良い点を最大限に活かし、イベント参加者や短期滞在のビジネス出張者など、特定のターゲットに特化してアピールすることで、他の物件との差別化を図れます。