物件情報
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所在地： 名古屋市南区笠寺町字市場
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交通： 名鉄本線「本笠寺」駅 徒歩9分、東海道線「笠寺」駅 徒歩18分
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間取り・面積： 4K・44.77㎡
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家賃・管理費： 37,000円 / 3,700円（合計40,700円）
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その他： 敷金・礼金なし、DIY可能、ペット（大型犬）可、築年不詳、民泊利用の場合は条件変更の可能性あり
民泊適正評価
【良い点】
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驚異的な家賃の安さ： 月額4万円台という家賃は、運営における最大の強みです。固定費を極限まで抑えられるため、収益性が高い事業モデルを構築できます。
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初期費用がほぼゼロ： 敷金・礼金が不要なため、事業開始時の資金的な負担を大幅に軽減できます。浮いた資金を内装や家具の購入に充てることが可能です。
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民泊利用の承諾済み： 貸主様が民泊利用を承諾しているため、民泊新法に基づく許可申請をスムーズに進められる可能性が高いです。
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立地とターゲット: 日本ガイシホールや名古屋港水族館といった観光・イベント施設が近く、特定の目的を持ったゲストにアピールできます。また、大型犬も宿泊可能な希少性は、ペット連れ旅行客という明確なニッチ市場を狙う上で大きな強みとなります。
【悪い点】
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築年数不詳というリスク： 築年数が不明な点は、建物の状態が極めて古い可能性を示唆しており、水回りや電気配線など、予期せぬ修繕費が発生するリスクを抱えています。
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「民泊利用で条件変更の可能性」という記載: 低家賃は魅力的ですが、民泊利用を申し出た時点で、家賃が大幅に引き上げられる可能性があります。この点は契約前に必ず確認すべきです。
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狭い間取り: 44.77㎡という広さで4Kという間取りは、一つ一つの部屋が非常に狭いことを意味します。大人数での宿泊には不向きで、ゲストの満足度にも影響する可能性があります。
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屋外に洗濯機置き場: 屋外に洗濯機置き場があるという仕様は、築年数の古さを物語っており、ゲストに不便を感じさせるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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民泊利用時の家賃： まず最初に、民泊利用の場合の家賃がいくらになるのかを貸主様に確認しましょう。ここがクリアにならない限り、事業計画は立てられません。
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建物の状態と修繕責任： 築年数が不明なため、水道管や屋根、シロアリ被害の有無など、建物の状態を事前に専門家に見てもらい、修繕の責任範囲を明確にしましょう。
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行政・消防署への確認： 貸主様の承諾はあくまで第一段階です。物件所在地が民泊新法の許可要件を満たすか、消防署の指導事項に準拠できるかを、ご自身で必ず確認してください。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市全体の民泊稼働率は**60%〜70%と比較的高い水準ですが、南区は観光の中心地から離れているため、平均稼働率は40%〜50%**と見積もるのが現実的です。ただし、日本ガイシホールでのイベント開催日や、周辺の観光地が繁忙期を迎える時期は、稼働率が跳ね上がる可能性があります。
運営した場合の想定年間利益
（※家賃変更がない場合で試算）
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運営コスト： 年間家賃40,700円×12ヶ月＝488,400円。その他、水道光熱費・Wi-Fi費用を月2万円、清掃用品・消耗品を年間10万円（セルフクリーニングを前提）と仮定します。
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客単価・稼働率： 1泊あたり9,000円、年間平均稼働率を45%と仮定します。
【シミュレーション】
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年間売上： 9,000円 × 365日 × 0.45（稼働率）= 1,478,250円
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年間経費：
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家賃：488,400円
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初期費用（仮）：50,000円
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水道光熱費など：240,000円
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清掃・消耗品費：100,000円
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管理・手数料（売上の10%）：147,825円
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年間総経費： 1,026,225円
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想定年間利益： 1,478,250円（売上）- 1,026,225円（経費）= 452,025円
このシミュレーションでは、セルフクリーニングを徹底すれば、初年度から年間の収益が45万円程度になる可能性が示唆されます。低家賃が最大の強みであるため、清掃費や修繕費をいかに抑えるかが利益を出すカギとなります。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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イベント特化型運営: 日本ガイシホールでのコンサートやスポーツイベント開催日に合わせて、強気の価格設定を行い、短期間で高い売上を狙う戦略が有効です。
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ペット連れに特化: 大型犬も可能な民泊は希少価値が高いです。SNSなどで「名古屋で大型犬と泊まれる宿」としてアピールし、ニッチな市場でトップを目指しましょう。
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DIYで個性を出す: 低家賃である分、内装にこだわり、他の物件にはないユニークな空間を創り出すことで、ゲストの満足度を高め、口コミによる集客を狙うことができます。