民泊物件 · 05日 9月 2025

葛飾区金町駅の民泊可物件！築61年の古民家をリフォームした戸建て物件の魅力と注意点

URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987532268/00265103/x06987532268.html
住所: 東京都葛飾区新宿５丁目
交通: JR千代田・常磐緩行線金町駅徒歩11分、京成金町線京成金町駅徒歩11分
賃料: 18万円
敷金/礼金: 敷金1ヶ月/礼金1ヶ月
間取り/広さ: 2LDK / 61.55㎡
築年月: 1964年3月(築61年7ヶ月)
備考: 事務所使用可、ルームシェア可、民泊・事務所・SOHO等お気軽にご相談ください、2025年6月新規リフォーム済み
特記事項: 定期借家（3年）、浴室乾燥機、追焚機能、食器洗浄乾燥機付きシステムキッチンなど最新設備が充実

良い点:
- 家賃の安さ: 都心の一戸建てと比べて格段に安価な月額18万円という家賃は、安定した収益を確保する上で非常に有利です。
- 民泊相談可: 契約段階から民泊としての利用が相談可能なため、物件探しで最もハードルとなる「オーナーの許可」をクリアできる可能性が高いです。
- フルリフォーム済み: 築61年という古い建物ですが、内外装が全面的にリフォームされており、ゲストに清潔で快適な空間を提供できます。最新の設備も揃っているため、高評価に繋がりやすいでしょう。
- 一戸建てであること: 近隣住民とのトラブルの原因になりやすい騒音問題も、一戸建てであれば軽減されるため、運営上のリスクが低いと言えます。
悪い点:
- 都心からの距離: 主要な観光地（渋谷、新宿、浅草など）からは電車で30分以上かかるため、一般的なインバウンド観光客の需要は都心部ほど高くありません。
- 駅からの距離: 徒歩11分という距離は、荷物が多いゲストや、雨の日には少し不便に感じられるかもしれません。

民泊の運営許可: 契約前に、葛飾区役所や保健所に民泊としての運営が可能か、どのような手続きや要件が必要かを確認しましょう。
定期借家契約の詳細: 契約期間が3年と定められているため、短期的な運営ではなく、中期的な事業計画を立てる必要があります。更新の条件や可能性についても確認しておくことが重要です。
周辺環境のリサーチ: 実際に物件を訪れ、徒歩11分という道のりや周辺のスーパー、コンビニ、飲食店などを自分の目で確認し、ゲストの利便性を確かめましょう。

葛飾区の民泊市場は都心に比べて小規模ですが、堅調な需要があります。複数のデータによると、葛飾区全体の平均稼働率は70%〜77%程度と高い水準を保っています。金町エリアは、空港や都心へのアクセスも比較的良好で、特に「下町文化」や「ローカルな体験」を求めるゲストに人気があります。

この物件は2LDKで、家族や少人数グループ向けの需要が見込めます。ここでは4名〜6名での滞在を想定します。

次に、主な経費を計算します。

想定年間利益: 684.3万円（売上） - 847.8万円（経費）＝ -163.5万円

このシミュレーション結果は、清掃費が大きな負担となることを示しています。稼働率が高ければ高いほど、清掃コストも上昇するため、この物件の運営は経費コントロールが鍵となります。

上記の計算では赤字となりましたが、収益を改善するための方法はいくつかあります。

清掃費の削減: 自身で清掃を行う、あるいは清掃業者と料金交渉を行うことで、最大のコストである清掃費を大幅に削減できます。特に小規模な物件のため、自力での清掃も十分に可能です。
ターゲットの再設定: 一般的な観光客だけでなく、東京理科大学の学生や保護者、ビジネス出張者、近隣に住む家族の来客など、地域に根ざした需要を掘り起こすことで、安定した予約を確保できます。
複数用途での利用: 「事務所使用可」「ルームシェア可」という特性を活かし、民泊としての利用がない日は、リモートワーク向けのシェアオフィスや、写真撮影、小規模な集会スペースとして時間貸しを行うことで、収益の多様化を図れます。
宿泊単価の見直し: 競合物件の価格設定を詳細にリサーチし、価格を少し上げることで、利益率を改善できる可能性があります。特に週末や祝日、近隣のイベント時には高めの価格設定に挑戦してみましょう。

カテゴリ： tokyo, katsushikaku