民泊物件 · 05日 9月 2025

渋谷区恵比寿の民泊可能物件！恵比寿駅から徒歩5分の希少な物件を徹底解説

URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/1170894907/00065869/x01170894907.html
住所: 東京都渋谷区恵比寿南２丁目
交通: JR山手線恵比寿駅徒歩5分、東京メトロ日比谷線恵比寿駅徒歩7分、東急東横線代官山駅徒歩12分
賃料: 222.48万円
管理費等: なし
敷金/礼金: 敷金5ヶ月/礼金なし
使用部分面積: 278.58m2
築年月: 1986年10月(築39年)
備考: 事務所・民泊・シェアハウス相談可、ガレージ付き、メゾネット、定期借家（3年）
特記事項: 現状での引渡しのため、設備維持管理や法定点検、退去時のスケルトン明渡しは借主負担。住居以外の用途で使用する場合、所轄官庁や消防等との協議が必要。

良い点:
- 立地の良さ: 恵比寿駅から徒歩5分というアクセスは、国内外からの観光客にとって非常に魅力的です。代官山も徒歩圏内であり、多様なニーズに応えられます。
- 広大なスペース: 278.58㎡という広さは、都内では非常に珍しい物件です。大人数グループや複数家族での滞在、あるいは多用途の利用を求めるゲストの集客に有利です。
- 民泊相談可: 契約段階で「民泊相談可」となっているため、一般的な物件に比べて交渉がスムーズに進む可能性が高いです。
悪い点:
- 高すぎる家賃: 月額222.48万円という賃料は、都内の物件の中でも非常に高額です。この家賃を賄うための安定した収益確保が最大の課題となります。
- 築年数と原状回復費用: 築39年と古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。また、退去時には原則としてスケルトンでの引き渡しが条件となっており、内装工事費用だけでなく、退去時の原状回復費用も高額になる可能性があります。
- 管理負担: 設備の維持管理や消防設備点検等の法定点検費用も借主負担となっており、ランニングコストがかさみます。

民泊許可の取得条件: 契約前に、民泊（旅館業法、特区民泊等）として運営するための許可要件を、所轄官庁（保健所等）と消防署に確認し、必要な設備や工事内容を具体的に把握することが不可欠です。
家賃交渉の可否: 非常に高額な家賃であるため、家賃交渉の余地があるか、不動産会社を通じて確認してみる価値があります。
内装・原状回復費用: 運営開始前の内装工事費、および契約終了時のスケルトン明渡しにかかる費用を専門業者から見積もりを取り、総コストを把握しましょう。
定期借家契約の内容: 契約期間が3年となっているため、長期的な運営計画を立てる必要があります。

渋谷区の民泊市場は非常に活発で、複数の調査によると平均稼働率は70%〜80%以上と高い水準にあります。特に駅からのアクセスが良い物件や、大人数に対応できる物件は繁忙期には90%を超える稼働率も期待できます。

この物件の広さを考えると、10名〜15名程度の大人数に対応できる宿泊施設として運用することを想定します。

次に、主な経費を計算します。

想定年間利益: 1,916万円（売上） - 3,233万円（経費）＝ -1,317万円

上記のシミュレーションでは、現実的な稼働率と宿泊単価を想定しても、高額な家賃が大きな負担となり、赤字になる可能性が非常に高いことがわかります。

想定年間利益が低い場合でも、収益性を改善するアイデアはいくつかあります。

長期滞在者向けプランの導入: 定期借家契約であるため、ウィークリー・マンスリーマンションとしての利用や、企業向けの研修施設、シェアオフィスなど、多様な用途での運営を検討することで、家賃の一部を賄うことができます。
イベントスペースとしての利用: 広さを活かし、日中はワークショップやポップアップストア、夜は食事会やパーティー会場など、時間単位での貸し出しを組み合わせることで、収益の柱を増やすことが可能です。
家賃交渉: 不動産会社に相談し、家賃の引き下げを交渉することも重要な選択肢です。
民泊以外の用途との組み合わせ: 1階のガレージや地下部分をカフェやコワーキングスペースとして活用し、上階を民泊として運営するなど、複合的な利用を検討することで、安定した収益を確保できる可能性があります。
超富裕層向けにターゲットを絞る：インテリアデザイナーに内装を依頼し、高級な家具・家電を入れて富裕層向けの空間を作り、一泊あたりの単価を上げる。初期投資がその分高くなるが、一泊10万円以上を平均にできると黒字化も見えてきます。

カテゴリ： tokyo, shibuyaku