民泊物件  ·  05日 9月 2025

【静岡県伊東市民泊可】築54年でも収益を生む！南伊東駅徒歩8分の一戸建て民泊物件の真実

物件情報

 

  • 物件名: 静岡県伊東市岡 南伊東駅 2LDK 一戸建て 賃貸物件

  • 所在地: 静岡県伊東市岡

  • 交通: 伊豆急行 南伊東駅 徒歩8分

  • 賃料: 5.5万円

  • 管理費等: なし

  • 敷金/礼金: なし / なし

  • 間取り: 2LDK（和室8・6、LDK12）

  • 広さ: 76.78㎡

  • 築年月: 1970年12月（築54年10ヶ月）

  • 物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6976626242/40101449/x0697626242.html

 

魅力的な点

 

  • 民泊運営が可能: 大家さんの承諾済み物件で、契約時に民泊利用の旨を伝えることで運営が可能です。（※民泊利用の場合、別途消費税が必要）

  • 初期費用を抑えられる: 敷金・礼金・保証金が不要で、さらにフリーレント1ヶ月付き。賃貸借契約にかかる初期費用を大幅に抑えられます。

  • 自由度が高い: ペット（小型・大型犬、猫）の飼育が可能で、DIYも相談可能。コンセプト作りや内装の差別化がしやすいです。

  • 充実した設備: 庭や屋根付きの駐車スペースが無料で利用できます。バス・トイレ別、CATV、ガスコンロ可など、最低限の設備は整っています。

 

懸念点

 

  • 築年数が古い: 築54年と古いため、水回りや建物の構造上の老朽化が懸念されます。修繕費用や予期せぬトラブルが発生するリスクも考慮が必要です。

  • 残置物の存在: エアコンや照明器具、温水便座などは残置物として扱われるため、故障時の対応や交換費用を自己負担する必要があります。

  • 短期解約違約金: 2年未満の解約には賃料1ヶ月分の違約金が発生します。長期的な運営計画を立てる必要があります。

 

民泊適正評価

 

この物件は、立地と物件の状態を踏まえると、ファミリー層やペット連れの旅行者、DIY好きのグループなど、特定のターゲットに特化したコンセプト民泊として高い適正があると言えます。一般的な旅行者向けの施設が多い中で、独自の強みを打ち出すことで差別化を図れるでしょう。

駅まで徒歩8分という利便性は悪くありませんが、伊東駅周辺の賑わいからは少し離れた落ち着いた住宅地です。この点をデメリットと捉えるのではなく、「静かに過ごしたい」「非日常感を味わいたい」という顧客層に訴求することで、弱みを強みに変えることが可能です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 民泊利用に関する詳細条件: 民泊利用に関する具体的な規約（騒音対策、ゴミ出しルールなど）や、別途消費税の詳細について、不動産会社と大家さんに改めて確認しましょう。

  2. 残置物の状態と交換条件: 現地の内覧で、残置物の動作確認や劣化状態を詳しくチェックしてください。故障時の交換費用負担についても明確にしておきましょう。

  3. 修繕義務の範囲: 経年劣化による修繕費用について、どこまでが貸主負担でどこからが借主負担になるのか、契約書の内容をしっかり確認することが重要です。

  4. 消防法への適合: 民泊運営には消防法に基づく設備（火災報知機など）の設置が義務付けられています。物件が要件を満たしているか、改装が必要な場合はその費用を見積もりましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

静岡県伊東・熱海エリアの民泊稼働率は、温泉地という安定した需要から年間を通して高水準を維持しています。一般的なデータでは、年間70～80%という高い稼働率も報告されていますが、伊東市の一棟貸し民泊の中には55%以上で運営されているケースもあります。この物件の築年数を考慮すると、客層が限定されるため、現実的な年間平均稼働率は**60～70%**程度と仮定するのが妥当でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

周辺地域の宿泊相場（1泊15,000円～20,000円）から、1泊あたり18,000円と仮定してシミュレーションします。

  • 想定年間売上:

    • 365日 × 65%（稼働率） × 18,000円（宿泊単価） = 4,270,500円

  • 想定年間費用:

    • 賃料: 5.5万円 × 12ヶ月 = 660,000円

    • 清掃費用: 稼働率65%で年間約100泊と仮定。1泊5,000円（自己負担）× 100泊 = 500,000円

    • プラットフォーム手数料: 4,270,500円 × 15% = 640,575円

    • 光熱費・通信費: 月額15,000円 × 12ヶ月 = 180,000円

    • 消耗品費: 月額5,000円 × 12ヶ月 = 60,000円

    • その他費用（更新料、保険料、修繕費など）: 年間平均で約200,000円と仮定

    • 費用合計: 66万 + 50万 + 64万 + 18万 + 6万 + 20万 = 2,240,575円

  • 想定年間利益:

    • 4,270,500円（売上） - 2,240,575円（費用） = 2,029,925円

このシミュレーションでは、年間約200万円の利益が見込めます。家賃5.5万円という金額は、集客がうまくいけば十分に収益を上げられる現実的な金額です。しかし、物件が古いゆえの修繕費用や、民泊運営に必要な手続き費用、家具・家電の購入費など、初期費用やランニングコストは常に変動することを忘れてはなりません。特に、立地が原因で稼働率が想定を下回る場合は、利益が大きく低下するリスクがあります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

もし想定利益が低い場合は、以下のようなアイデアで収益性を高めることができます。

  1. 独自のコンセプトを確立する: 「ペットと泊まれる宿」「DIY体験ができる宿」「レトロな雰囲気を楽しむ古民家風の宿」など、物件の特性を活かしたコンセプトを明確に打ち出し、特定のニーズを持つゲスト層にアピールすることで、高単価での予約を獲得しやすくなります。

  2. 付加価値サービスを提供する:

    • BBQセットの貸し出し: 庭があるのでBBQセットをレンタルサービスとして提供することで、宿泊単価を上げることができます。

    • ワーケーション向けサービス: 高速Wi-Fiやデスク環境を整え、ワーケーション目的の長期滞在者をターゲットにする。

    • 送迎サービス: ゲストの到着・出発時に最寄り駅への送迎を行うことで、ホスピタリティを高め、良いレビューにつながります。

  3. SNSを活用した集客: 魅力的な内装や外観、周辺地域の観光スポット情報をSNSで発信し、物件の認知度を高めることで、プラットフォームに頼らない集客ルートを構築できます。

カテゴリ： tokai, shizuoka