民泊物件  ·  05日 9月 2025

新潟県上越市の超格安民泊！月2.8万円の広々戸建て物件でオーナーデビュー

物件情報

 

  • URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6981732574/00160303/x06981732574.html

  • 住所: 新潟県上越市稲田３丁目

  • 交通: 妙高はねうまライン 上越妙高駅 徒歩3100m

  • 賃料: 2.8万円

  • 敷金/礼金: 敷金なし/礼金なし

  • 間取り/広さ: 6DK / 178.93㎡

  • 築年月: 1977年6月(築48年4ヶ月)

  • 備考: 家具付き、ペット相談可、駐車場無料、部屋数が多いので民泊オーナーをお考えの方いかがでしょうか

 

民泊適正評価

 

  • 良い点:

    • 破格の家賃と初期費用: 月額2.8万円という家賃は、運営費の最大の負担を極限まで抑えられます。敷金・礼金も不要なため、初期投資を大幅に節約できます。

    • 広さと部屋数: 6DK、178.93㎡という広さは、大人数のグループや複数家族での滞在、あるいはワーケーションの拠点として多様なニーズに応えられます。

    • ペット相談可: 民泊ではまだ数少ないペット同伴可能な物件のため、愛犬家や愛猫家など、特定の層に特化した集客が可能です。

    • 駐車場無料: 最寄り駅から遠いことを考えると、車でのアクセスが前提となります。駐車場が無料で利用できる点は、この物件の運営において必須の条件であり、大きな強みとなります。

  • 悪い点:

    • アクセス不便: 最寄り駅まで徒歩40分以上という立地は、公共交通機関を主な移動手段とする観光客にとっては非常に不便です。この点を十分に理解し、ゲストに事前の案内を徹底する必要があります。

    • 建物の老朽化: 築48年という古さは、リフォーム履歴がないため、内装や設備が古く、修繕費用が発生するリスクを伴います。現況での引き渡しとなるため、入居前に状態を細かく確認することが不可欠です。

 

契約前に確認するポイント

 

  1. 建物の状態と家具の確認: 「家具有り」と記載がありますが、その状態や使用可否を確認しましょう。また、築年数が古いため、雨漏りや水回りの状態など、専門家を交えて入念なチェックを行うことをお勧めします。

  2. 法的な確認: 民泊としての運営が可能か、旅館業法等の許可要件を満たすためにどのような設備投資が必要か、事前に上越市の保健所に相談しましょう。

  3. 駐車場スペース: 複数の車両を駐車できるか、スペースの広さや使いやすさを確認しておくことで、大人数グループの集客に役立ちます。

 

周辺地域の平均稼働率

 

新潟県上越市は、夏は海水浴、冬はスキー・スノーボードと、季節によって観光需要が変動します。通年での稼働率は30〜40%程度が現実的です。スキーシーズンやゴールデンウィーク、お盆などの繁忙期には予約が集中し、高い稼働率を期待できます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件は、家賃の安さから運営上のコストを大幅に抑えられます。ターゲットを車で来る大人数グループと仮定し、宿泊単価と稼働率を設定します。

  • 想定宿泊単価: 1泊あたり15,000円

  • 想定稼働率: 30%

  • 想定年間売上: 15,000円 × 365日 × 30% ＝ 164.25万円

次に、主な経費を計算します。清掃費は、オーナーが業者と交渉して1回あたり8,000円に抑えられたと仮定します。

  • 年間家賃: 2.8万円 × 12ヶ月 ＝ 33.6万円

  • 運営代行手数料: 売上の20%と仮定 → 164.25万円 × 20% ＝ 32.85万円

  • 水道光熱費: 月4万円と仮定 → 4万円 × 12ヶ月 ＝ 48万円

  • 清掃費: 1回8,000円 × 年間稼働日数（365日 × 30% ＝ 110日） ＝ 88万円

  • その他雑費: 月3万円と仮定 → 3万円 × 12ヶ月 ＝ 36万円

  • 年間経費合計: 33.6万円 + 32.85万円 + 48万円 + 88万円 + 36万円 ＝ 233.45万円

想定年間利益: 164.25万円（売上） - 233.45万円（経費） ＝ -69.2万円

想定では赤字となる可能性が高いという厳しい結果になりました。しかし、この物件の最大の利点である家賃の安さを活かせば、運営方法次第で黒字化も十分に可能です。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

上記の計算結果を踏まえ、収益をプラスに転換するためには、複数の収入源を組み合わせる多角的な戦略が不可欠です。

  1. 清掃はオーナーが実施: 清掃費が最大の支出となるため、自身で清掃を行うことで、年間80万円以上の経費を削減できます。清掃を自力で行えば、年間10万円以上の黒字も視野に入ります。

  2. ターゲットを絞る: 「車でのアクセスが必須」「ペット同伴可」「大人数向け」といった物件の特性を最大限に活かし、特定のゲスト層に特化した広告戦略を展開します。

  3. ワーケーション需要の取り込み: 広い部屋数や静かな環境を活かし、都心部のリモートワーカーをターゲットとした長期滞在プランを提案することで、安定した収益を確保できます。

  4. 体験型プランの導入: 近くの海やスキー場、歴史的な観光地と連携し、マリンスポーツやスキー・スノーボード、地元の食材を使った料理体験など、宿泊以外の付加価値を提供することで、宿泊単価を上げることが可能です。

カテゴリ： hokuriku, niigata