民泊物件  ·  05日 9月 2025

京都民泊可物件ガイド：二条駅から10分のDIY自由な6K貸家を徹底解説

物件情報

  • 所在地： 京都市中京区

  • 交通： JR二条駅から徒歩10分

  • 間取り： 6K

  • 家賃： 120,000円

  • その他： 民泊・シェアハウス・DIY改装可、事業用利用の場合別途消費税

  • 物件情報URL： https://jmty.jp/kyoto/est-hou/article-1fl5z2

民泊適正評価

【良い点】

  • 広い間取りとDIYの自由度： 6Kという広い間取りは、大人数の宿泊や長期滞在のニーズに応えやすく、収益性の向上に繋がります。また、DIYが自由なため、ターゲットに合わせた内装やコンセプト作りが可能です。和室を活かした「京町家風」や、モダンなデザインなど、他の物件と差別化できる空間を自由に作ることができます。

  • 民泊運営許可： 物件が民泊運営を許可しているため、法的な問題をクリアしている点が最大のメリットです。これにより、安心して事業を開始することができます。

  • 主要駅へのアクセス： JR二条駅は、京都駅や嵐山方面へのアクセスが良く、観光客にとって便利な立地です。

【悪い点】

  • 家賃の高さ： 事業利用の場合は家賃に消費税が加算され、月額約132,000円（税率10%の場合）の固定費が発生します。これは年間で約158万円となり、高い稼働率と客単価を維持できなければ、赤字に陥るリスクがあります。

  • 立地の弱点： 二条駅周辺は観光地としての知名度は高いものの、祇園や清水寺、京都駅周辺といった、より観光客が集中するエリアに比べると、集客力で劣る可能性があります。

  • 6Kという間取り： 6Kは昔ながらの間取りであり、各部屋が独立しているため、現代の民泊利用者が好むリビングやダイニングといった共有スペースが狭くなる可能性があります。

  • DIYの必要性： DIYが自由であることはメリットですが、同時に現状では民泊としてそのまま利用するには不十分である可能性を意味します。改装には初期費用と労力が発生します。

契約前に確認するポイント

  • 物件の状態： 水回りや電気配線、建物の老朽化など、大規模な修繕が必要ないか確認しましょう。

  • 周辺環境： 近隣に住民が多い場合、騒音やゴミ出しなどでトラブルになる可能性があります。近隣の状況を事前に確認し、対策を立てることが重要です。

  • 光熱費・インターネット環境： 運営に必要なWi-Fi環境の整備費用や、ゲスト利用による光熱費の変動を考慮に入れる必要があります。

周辺地域の平均稼働率

京都市全体の民泊の平均稼働率は、観光需要の回復に伴い、**60%〜70%**で推移しています。特に春の桜シーズンや秋の紅葉シーズンには稼働率が90%を超えることも珍しくありませんが、閑散期には稼働率が大きく落ち込む可能性があります。年間を通して安定した収益を確保するためには、閑散期対策が不可欠です。

運営した場合の想定年間利益

現実的な収益シミュレーションを行います。

  • 家賃・運営コスト： 月額家賃12万円（消費税別途）、年間で約158.4万円。その他、水道光熱費やWi-Fi費用を月3万円、清掃費用や消耗品を月10万円と仮定します。

  • 客単価・稼働率： 二条駅周辺の6K物件は、大人数のグループやファミリー層をターゲットにすることで、客単価を上げられる可能性があります。客単価を1泊あたり2万円、年間平均稼働率を65%と仮定します。

【シミュレーション】

  • 年間売上： 20,000円 × 365日 × 0.65（稼働率）= 4,745,000円

  • 年間経費：

    • 家賃（税込み）：1,584,000円

    • 水道光熱費など：360,000円

    • 清掃費用・消耗品費：1,200,000円

    • 管理・手数料（売上の10%）：474,500円

    • 年間総経費： 3,618,500円

  • 想定年間利益： 4,745,000円（売上）- 3,618,500円（経費）= 1,126,500円

このシミュレーションでは、年間約112万円の利益が見込めますが、これは理想的なケースです。物件の改装費用や初期投資、予期せぬ修繕費などを考慮すると、収益はさらに変動する可能性があります。家賃が収益を圧迫するリスクは明確に認識しておくべきです。

想定利益が低い場合の改善アイデア

  • コンセプトの明確化： ただの宿泊施設ではなく、文化体験（着物体験、茶道、日本庭園など）を付加価値として提供することで、客単価を上げ、集客を強化できます。DIYが自由な点を活かし、他の物件にはないユニークな空間を作り出すことも重要です。

  • 多言語対応とSNSマーケティング： 特にインバウンド客をターゲットにする場合、英語、中国語、韓国語など多言語での対応は必須です。SNSを活用して物件の魅力を発信し、直接予約に繋げることで手数料を削減することも可能です。

  • 長期滞在者向け割引： 閑散期には、長期滞在者に割引を提供し、安定した稼働率を確保する戦略も有効です。ワーケーション需要など、新たな客層を開拓することで、利益の向上に繋がります。

カテゴリ： kansai, kyoto