物件情報
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所在地: 滋賀県湖南市石部東8
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賃料: 5.5万円
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管理費: 4,400円
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間取り/面積: 1LDK / 31.12m²
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築年数: 新築（2025年1月）
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交通:
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JR草津線 石部駅 徒歩23分
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JR草津線 甲西駅 徒歩30分
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特徴: 新築、家具・家電付き、ペット飼育可、敷金・礼金なし、民泊・事務所利用可
民泊適正評価
良い点
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新築の清潔感: 築1年未満の新築物件であるため、水回りや内装が非常にきれいです。リフォーム費用が不要なのは、初期投資を抑える上で大きなメリットとなります。
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家具・家電付き: 冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、IHクッキングヒーター、ソファベッドなどが備え付けられており、開業までの準備期間と費用を大幅に削減できます。
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圧倒的な低コスト: 敷金・礼金が不要で、月々の家賃も5.5万円と非常に安価です。また、ペットも飼育できるため、ペット連れのゲストをターゲットにできます。
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民泊利用可能: 契約時に「民泊・事業利用可」と明記されているため、安心して事業を始められます。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅から徒歩23分という立地は、公共交通機関を利用するゲストにとっては大きなデメリットです。集客は自家用車で来る層に限定されるでしょう。
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観光需要の少なさ: 湖南市は、京都市や大阪市と比べると観光客の絶対数が少なく、安定した稼働率を維持するのは難しいかもしれません。
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短期間での解約リスク: 短期解約違約金が発生するため、事業が軌道に乗らなかった場合、撤退費用が大きくなるリスクがあります。
契約前に確認するポイント
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民泊としての利用条件: 「民泊・事業利用可」とありますが、宿泊人数の上限や利用可能な設備など、具体的なルールを事前に確認しておきましょう。
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事業の採算性: 周辺の宿泊相場や需要を事前にリサーチし、事業が採算に乗るかどうかを慎重にシミュレーションすることが重要です。
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清掃費用と修繕費用: 退去時のクリーニング費用5万円（税別）に加え、新築であっても備品や家具家電の破損に対する修繕費用を想定しておく必要があります。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、駅からの距離を考慮して、ターゲットを車で移動する観光客やビジネス客に絞る必要があります。ここでは、観光地ではないことを考慮して、**稼働率30%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
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年間稼働率: 30%（年間110日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 8,000円（1～2名利用）
収益計算：
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年間売上: 8,000円 × 110日 = 880,000円
費用計算（一例）：
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賃料＋管理費: (55,000円 + 4,400円) × 12ヶ月 = 712,800円
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運営代行費用: 売上の20%として176,000円
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清掃費用: 1回4,000円として年間440,000円
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光熱費・通信費: 月額1万円として年間120,000円
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消耗品費・雑費: 月額1万円として年間120,000円
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年間総費用: 712,800 + 176,000 + 440,000 + 120,000 + 120,000 = 1,568,800円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 880,000円 - 1,568,800円 = -688,800円
この計算では、年間で大きな赤字となる可能性が高いです。特に清掃費用や運営代行費が大きな負担となるため、オーナー自身で運営と清掃を行うことが必須と言えるでしょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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清掃と管理を内製化: 運営代行業者にすべて任せるのではなく、清掃やゲストとのやり取りを自分で行うことで、年間100万円近くのコストを削減できます。
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ニッチなターゲットの開拓: 「ペットと一緒に泊まれる宿」としての魅力を全面に打ち出し、ペット同伴旅行者という特定の層に特化したマーケティングを行うことで、競合との差別化を図ります。
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長期滞在プランの導入: 出張者やワーケーション利用者など、長期滞在のゲストをターゲットに割引料金を設定することで、稼働率を安定させ、収益を向上させることができます。