物件情報
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987528007/00611817/x06987528007.html
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所在地: 東京都港区新橋4丁目
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賃料: 121万円
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面積: 116m²
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築年数: 築38年
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交通:
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JR山手線 新橋駅 徒歩3分
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都営大江戸線 汐留駅 徒歩5分
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都営三田線 内幸町駅 徒歩9分
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特徴: 一棟貸し、民泊・重飲食相談可、現況渡し（住居仕様）、仲介手数料不要、トイレ2ヶ所、エアコンあり（残置物）、定期借家契約（5年）、中途解約違約金あり
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な立地: 新橋駅徒歩3分という立地は、都内でも有数の好条件です。ビジネス出張客から観光客まで、あらゆる層の集客が見込めます。
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一棟貸しの自由度: 賃貸アパートとは異なり、騒音トラブルのリスクが低く、建物のコンセプトを自由に設定できます。フロアごとに異なるコンセプトを設けるなど、多様な運営が可能です。
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希少な民泊可物件: 都心の一等地で、一棟貸しで民泊が可能な物件は非常に稀少です。この希少性が最大の武器となります。
悪い点
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超高額な賃料と初期費用: 月121万円の賃料に加え、保証金8ヶ月分（約968万円）と高額な看板料、鍵交換代など、初期投資が莫大です。このコストは、個人事業主では手が届きにくいレベルでしょう。
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運営リスクの高さ: 高額な固定費を回収するには、非常に高い稼働率と客単価を維持する必要があります。少しでも集客に失敗すれば、すぐに経営が破綻するリスクを抱えています。
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現況渡しの課題: 現状は「住居仕様」ですが、民泊として開業するには大規模なリフォームが必須です。水回りや内装に加え、消防法への適合など、高額なリフォーム費用と専門的な知識が必要となります。
契約前に確認するポイント
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事業計画の徹底: 月額121万円の賃料を支払うためには、最低でも年間売上1,500万円以上は必要です。綿密な事業計画と、それを実行するだけの資金力が不可欠です。
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リフォーム費用の正確な見積もり: 建築士や施工業者に依頼し、民泊仕様にするためのリフォーム費用と工期を正確に見積もりましょう。
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法規制の確認: 旅館業法に基づく簡易宿所の許可を得るため、用途変更や消防設備など、事前に管轄の保健所と消防署に相談し、手続きを進める必要があります。
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契約内容の詳細確認: 5年間の定期借家契約であり、中途解約違約金も発生します。万が一、事業が失敗した場合の撤退コストを十分に把握しておくことが重要です。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、都心の一等地であり、高単価での運営が可能です。ここでは、比較的楽観的な**稼働率80%**で想定利益を算出します。
前提条件：
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年間稼働率: 80%（年間292日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 100,000円（多人数グループ向け）
収益計算：
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年間売上: 100,000円 × 292日 = 29,200,000円
費用計算（一例）：
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賃料: 1,210,000円 × 12ヶ月 = 14,520,000円
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看板料: 33,000円 × 12ヶ月 = 396,000円
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運営代行費用: 売上の20%として5,840,000円
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清掃費用: 1回8,000円として年間2,336,000円
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光熱費・通信費: 月額10万円として年間1,200,000円
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消耗品費・雑費: 月額10万円として年間1,200,000円
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年間総費用: 14,520,000 + 396,000 + 5,840,000 + 2,336,000 + 1,200,000 + 1,200,000 = 25,492,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 29,200,000円 - 25,492,000円 = 3,708,000円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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複合的な事業展開: この物件は店舗でもあるため、民泊だけでなく、コワーキングスペースやイベントスペースとしての利用、あるいは宿泊客向けの飲食サービスを提供するなど、複数の収益源を持つことでリスク分散を図ることができます。
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ターゲットの明確化: 海外の富裕層や長期出張のビジネス客、あるいは大人数でのパーティー利用など、高単価を狙える特定のターゲット層に特化したサービスを提供することで、集客効率を上げることが重要です。
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運営効率の最大化: 清掃を内製化したり、運営代行業者との料金交渉を徹底するなど、コスト削減に努めることも必須です。