物件情報
-
所在地: 東京都台東区清川2丁目
-
賃料: 7.6万円
-
管理費: 6,000円
-
間取り/面積: ワンルーム / 20.04m²
-
築年数: 築8年（2018年7月）
-
交通:
-
JR常磐線 南千住駅 徒歩10分
-
東京メトロ日比谷線 三ノ輪駅 徒歩15分
-
都電荒川線 三ノ輪橋駅 徒歩18分
-
-
特徴: インターネット無料、オートロック、宅配ボックス、バストイレ別、システムキッチン、角部屋
民泊適正評価
良い点
-
優れた立地とアクセス: 南千住駅から徒歩10分で、日比谷線や都電も利用可能。上野や秋葉原、銀座、六本木など都心主要駅へのアクセスが良好です。観光客はもちろん、出張などのビジネス利用にも対応できます。
-
築浅で設備が充実: 築8年と新しく、オートロック、宅配ボックス、バストイレ別、独立洗面台など、ゲストが快適に過ごせる設備が整っています。
-
低コスト: 月額家賃が7.6万円と手頃なため、運営コストを抑えられます。また、インターネットが無料であることも大きなメリットです。
-
角部屋・2面採光: 室内が明るく風通しが良い設計は、ゲストにとって快適な滞在環境を提供できます。
悪い点
-
民泊利用時の契約条件変更: 「民泊・Airbnbt等利用時（定期借家契約2年）、賃料、敷金などの契約条件が異なります」と明記されているため、通常の賃貸借契約時よりも高額な賃料が設定される可能性が高いです。
-
間取りと広さの限界: ワンルームで20.04m²という広さは、2名までの宿泊が限界です。そのため、高単価での集客は難しく、家族連れやグループ客には対応できません。
-
競合の存在: 浅草や上野に近い台東区は、多くの宿泊施設や民泊が乱立する激戦区です。いかに差別化を図るかが重要な課題となります。
契約前に確認するポイント
-
民泊利用時の賃料と初期費用: 民泊として利用する際の具体的な家賃、敷金、礼金、保証金、その他費用を事前に書面で確認しましょう。
-
運営ルール: 民泊の運営時間や、ゴミ出し、共用部分の利用方法など、管理会社やオーナーが定めるルールを事前に確認し、トラブルを回避しましょう。
-
消防法への適合: 民泊として運営するには、消防法に基づく消火器や火災報知機の設置が義務付けられています。築浅物件でも、設置状況や追加工事の必要性を確認しておきましょう。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、1～2名の観光客やビジネス客をメインターゲットに設定するのが現実的です。ここでは、都心の利便性を考慮し、**稼働率70%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
-
年間稼働率: 70%（年間255日稼働）
-
1泊あたりの平均宿泊料金: 8,000円（1～2名利用）
収益計算：
-
年間売上: 8,000円 × 255日 = 2,040,000円
費用計算（一例）：
-
賃料＋管理費: (76,000円 + 6,000円) × 12ヶ月 = 984,000円
-
運営代行費用: 売上の20%として408,000円
-
清掃費用: 1回4,000円として年間1,020,000円
-
光熱費: 月額1万円として年間120,000円
-
消耗品費・雑費: 月額1万円として年間120,000円
-
年間総費用: 984,000 + 408,000 + 1,020,000 + 120,000 + 120,000 = 2,652,000円
想定年間利益:
-
年間売上 - 年間総費用 = 2,040,000円 - 2,652,000円 = -612,000円
この計算では、運営代行費用や清掃費用が大きな負担となり、年間で赤字となる可能性が高いです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
-
清掃の内製化: 運営代行業者を使わず、自ら清掃を行うことで、年間100万円以上を削減できる可能性があります。
-
ターゲットの明確化: 「アニメ好きの聖地巡礼者向け」「東京観光の拠点にしたいカップル向け」など、特定の層に響くコンセプトを打ち出し、付加価値を高めることで、単価を上げる努力が必要です。
-
長期滞在プランの導入: 出張やワーケーションなど、長期滞在のゲストをターゲットに、割引料金を設定することで稼働率を安定させ、収益を向上させることができます。