物件情報
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6980489458/40400547/x06980489458.html
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所在地: 三重県伊勢市宇治浦田3丁目
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賃料: 5.5万円
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管理費: 3,000円
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間取り/広さ: 2SDK / 65㎡
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築年数: 築52年7ヶ月（2023年11月フルリノベーション済）
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交通: 近鉄山田鳥羽志摩線 五十鈴川駅 徒歩23分
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特徴: 伊勢神宮至近、フルリノベーション済、民泊等商業利用可、ペット飼育可、庭付き、平屋
民泊適正評価
良い点
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伊勢神宮至近の立地: 伊勢神宮の内宮まで車で数分という立地は、全国から参拝客が集まる伊勢において、民泊事業の最大の強みです。
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フルリノベーション済み: 築52年という築年数ですが、2023年11月に水回り、内装、外壁までフルリノベーションが完了しており、清潔で快適な空間を提供できます。これにより、入居後の大規模なリフォーム費用を大幅に抑えることが可能です。
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低コスト: 月額5.5万円という家賃は、運営コストを低く抑えることができ、高い収益性を期待できます。
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プライベートな空間: 庭付きの平屋という形態は、アパートやマンションにはない開放感があり、小さな子供連れの家族やグループ客に強くアピールできます。
悪い点
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駅からの距離: 最寄り駅の五十鈴川駅から徒歩23分は、公共交通機関を利用する旅行者には不便です。自家用車で来るゲストをメインターゲットにする必要があります。
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競合の激しさ: 伊勢神宮周辺は、旅館やホテル、個人経営の民泊施設が多数存在する激戦区です。駅からの距離というデメリットを補うため、独自のコンセプトやサービスで差別化を図ることが求められます。
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築年数による懸念: フルリノベーション済みとはいえ、築52年であることは変わりません。配管や建物の構造など、見えない部分の老朽化リスクはゼロではありません。
契約前に確認するポイント
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商業利用の条件: 「民泊等商業利用も可」とありますが、具体的な利用条件（宿泊人数、期間、看板設置の可否など）を事前に確認しておきましょう。
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リノベーションの詳細: リノベーションがどこまで実施されているか、特に見えない部分の配管や断熱材なども確認し、将来的な修繕費用に備えることが重要です。
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保険と退去時の清掃費用: 住宅保険の加入は必須であり、退去時にはハウスクリーニング代66,000円が発生します。これらの費用も事業計画に含めておく必要があります。
運営した場合の想定年間利益
伊勢神宮の年間参拝者数を考えると、一定の高い稼働率が期待できます。ここでは、より現実的な**稼働率60%**で収支シミュレーションを行います。
前提条件：
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年間稼働率: 60%（年間219日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 20,000円（4名利用）
収益計算：
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年間売上: 20,000円 × 219日 = 4,380,000円
費用計算（一例）：
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賃料＋管理費: (55,000円 + 3,000円) × 12ヶ月 = 696,000円
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運営代行費用: 売上の20%として876,000円
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清掃費用: 1回4,000円として年間876,000円
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光熱費・通信費: 月額3万円として年間360,000円
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消耗品費・雑費: 月額2万円として年間240,000円
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初期費用・保険等（初年度のみ）：礼金5.5万円、鍵交換代3.3万円、保証料2.8万円、住宅保険2万円
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年間総費用: 696,000 + 876,000 + 876,000 + 360,000 + 240,000 = 3,048,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 4,380,000円 - 3,048,000円 = 1,332,000円
想定利益が低い場合の改善アイデア
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伊勢神宮へのアクセスを強みに: 駅からの距離というデメリットを逆手に取り、伊勢神宮までの送迎サービスを提供する、あるいは自転車をレンタルするなどの付加サービスを検討することで、集客力を高めることができます。
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ターゲットの明確化: 「子連れ家族向け」「ペットと泊まれる宿」など、物件の特性を活かしたコンセプトを明確に打ち出し、特定の層に特化したマーケティングを行うことで、競合との差別化を図ります。
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SNSでの魅力発信: リノベーションされたばかりの清潔な内装や、庭でのんびり過ごす様子などをSNSで積極的に発信し、写真映えする物件としての魅力を最大限にアピールしましょう。