物件情報
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所在地: 兵庫県神戸市北区鈴蘭台西町3-9-18
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家賃: 35,000円
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間取り/面積: 2LDK / 40平米
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築年数: 築51年
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交通:
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神戸電鉄「鈴蘭台西口」駅 徒歩6分
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「鈴蘭台駅」 徒歩16分
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「西鈴蘭台」駅 徒歩14分
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特徴: 敷金・礼金・更新料無料、高速インターネット無料、DIY相談可、ペット可、事務所・店舗利用可
民泊適正評価
良い点
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圧倒的な低コスト: 敷金・礼金・更新料が不要で、月々の家賃も3.5万円と非常に安価なため、初期投資とランニングコストを大幅に削減できます。
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駅近の好立地: 徒歩6分圏内に最寄り駅があり、三宮まで電車で約20分という利便性は、都市観光を目的とする旅行客にとって大きな魅力です。
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無料インターネット: 民泊運営に必須のインターネット費用が不要なのは、収益を最大化する上で見逃せないポイントです。
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生活利便性: 徒歩圏内にコンビニやスーパー、飲食店が充実しており、宿泊者が快適に過ごせる環境です。
悪い点
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アパート物件の課題: 賃貸アパートでの民泊運営は、騒音トラブルのリスクが常に存在します。特に、生活音や旅行客の話し声は近隣住民とのトラブルに発展しやすく、細心の注意が必要です。
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老朽化によるリフォーム費用: 築51年の物件であるため、水回り設備（特にトイレ）や内装は老朽化が進んでいる可能性があります。民泊として集客するためには、リフォームが必須となるでしょう。
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競合物件の存在: 神戸市北区は有馬温泉など観光スポットを抱えているため、競合する民泊施設やホテルが多数存在します。駅から近いとはいえ、周辺は住宅街のため、観光客を惹きつけるための明確なコンセプトが必要です。
契約前に確認するポイント
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民泊運営の具体的な条件: 「民泊可」とありますが、具体的な運営ルール（宿泊日数、予約プラットフォームなど）をオーナーや管理会社に必ず確認しましょう。
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リフォームの範囲と費用: どこまでDIYが許容されるのか、また退去時の原状回復義務について明確に把握し、リフォームにかかる費用を正確に見積もりましょう。
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騒音トラブル対策: 騒音計の設置や、宿泊客への注意喚起を徹底するなど、近隣住民への配慮をどう行うか、具体的な対策を事前に検討しておく必要があります。
運営した場合の想定年間利益
この物件は、少人数グループやカップル、ビジネス目的の旅行者をターゲットにするのが現実的です。神戸市北区の民泊は、有馬温泉や六甲山など観光地に需要があるものの、この物件は住宅街にあるため、稼働率30%で想定利益を算出します。
前提条件：
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年間稼働率: 30%（年間110日稼働）
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1泊あたりの平均宿泊料金: 8,000円（2名利用）
収益計算：
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年間売上: 8,000円 × 110日 = 880,000円
費用計算（一例）：
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賃料: 35,000円 × 12ヶ月 = 420,000円
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運営代行費用: 売上の20%として176,000円
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清掃費用: 1回4,000円として年間440,000円
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消耗品費・雑費: 月額1.5万円として年間18万円
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火災保険料: 年間約1.5万円
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年間総費用: 420,000 + 176,000 + 440,000 + 180,000 + 15,000 = 1,231,000円
想定年間利益:
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年間売上 - 年間総費用 = 880,000円 - 1,231,000円 = -351,000円
この計算では、年間の赤字が予想されます。特に清掃費用や運営代行費が大きな負担となるため、オーナー自身が運営を行うことや、清掃コストを削減するための工夫が不可欠です。また、リフォーム費用は含んでいません。
想定利益が低い場合の改善アイデア
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ターゲットの見直しと特化: 近隣に大学や専門学校、病院が多いことから、受験生とその家族、あるいは病院への付き添いといったニッチな層に特化したサービスを提供することで、安定した集客を目指すことができます。
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DIYをアピール: DIYが可能な点を最大限に活かし、おしゃれな内装やユニークな空間を創り出すことで、SNS映えを狙った集客を図ることができます。
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長期滞在プランの導入: ワーケーションや出張などで長期滞在する層をターゲットに、月単位の割安なプランを提供することで、稼働率と収益の安定化を図ることができます。