民泊物件  ·  03日 9月 2025

伊豆で民泊運営！伊東市川奈の格安4K戸建ては本当に稼げる？メリット・デメリットを徹底解説

物件情報

 

  • 物件タイトル： 静岡県伊東市川奈 川奈駅 4K 一戸建て 賃貸物件

  • URL： https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987425723/40101449/x06987425723.html

  • 住所： 静岡県伊東市川奈

  • 最寄駅： 伊豆急行「川奈」駅 徒歩10分

  • 賃料： 5.9万円

  • 管理費等： なし

  • 敷金/礼金： なし／なし

  • 専有面積： 86.95㎡

  • 間取り： 4K

  • 築年： 1971年2月（築54年8ヶ月）

  • 特記事項： フリーレント1ヶ月、ペット相談可、事務所使用可、駐車場無料。民泊利用の場合、別途消費税が必要。

 

民泊適正評価

 

【良い点：民泊運営の追い風となる要素】

  • 初期費用がほぼゼロ: 敷金、礼金、保証金が不要で、さらにフリーレント1ヶ月付きという、類を見ない好条件です。事業開始時の資金的な負担がほとんどなく、リスクを最小限に抑えられます。

  • 格安の家賃: 86.95㎡の広々とした4Kの戸建てが、月額5.9万円という破格の賃料です。ランニングコストを大幅に抑えられるため、利益が出やすい構造と言えます。

  • 好立地: 伊東市は温泉や海が有名な観光地であり、通年で観光客が訪れます。川奈駅から徒歩10分という立地も、ゲストにとって便利です。

  • 広さと間取り: 4Kという広い間取りは、ファミリーやグループ、複数世帯での旅行に最適です。宿泊人数を増やすことで、1泊あたりの単価を効率良く上げられます。

  • ペット相談可: 小型犬から大型犬、猫まで飼育可能という希少な条件は、ペットを連れて旅行したいゲストからの需要を確実に獲得できる大きな強みです。

【悪い点：運営上のリスク】

  • 築年数の古さ: 築54年と非常に古い物件です。建物の老朽化はもちろん、水回りや電気系統の設備トラブル、予期せぬ修繕費用が発生するリスクを考慮しなければなりません。

  • 残置物扱いの設備: エアコン、ガスコンロ、温水洗浄便座などが「残置物」とされており、故障時の修理・交換費用は借主負担となります。特にエアコンは新設されたものがあるようですが、事前に確認が必要です。

  • 民泊利用の消費税: 民泊利用の場合、家賃に別途消費税が加算される可能性があります。これにより、ランニングコストが想定より高くなるリスクがあります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 民泊利用に関する具体的な条件: 広告には「民泊利用の場合、別途消費税が必要」とあるため、具体的な計算方法や支払いのタイミングを契約前に明確に確認しましょう。

  • 残置物の状態: 築54年の物件であることを踏まえ、内見時に水回りや電気系統、残置物である設備の稼働状況をしっかり確認しましょう。

  • 短期解約違約金: 2年未満の解約で賃料1ヶ月分の違約金が発生します。事業計画をしっかりと立て、短期で撤退するリスクを最小限に抑える必要があります。

 

周辺地域の平均稼働率

 

伊東市は温泉、ゴルフ、海水浴など、多彩な観光資源に恵まれており、特に週末や長期休暇中は需要が集中します。この物件は戸建てという特性を活かし、ファミリーやグループ、ペット連れといったターゲットを絞ることで、安定した収益を見込めます。より現実的な数字として、**年間平均40%**の稼働率を目標にしましょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の最大の強みである初期費用の少なさと家賃の安さを活かせば、高い収益性を期待できます。稼働率40%で再計算します。

【仮定】

  • 想定宿泊料金： 1泊あたり25,000円（グループ利用を想定）

  • 年間稼働率： 40%（年間約146泊）

  • 月間固定費：

    • 家賃：59,000円

    • 管理費等：0円

    • 民泊利用消費税：約6,000円

  • 年間変動費（清掃・消耗品費等）：

    • 清掃費：1泊あたり8,000円として、8,000円 × 146泊 = 1,168,000円

    • プラットフォーム手数料：売上に対する13%として、3,650,000円 × 0.13 = 474,500円

    • その他経費：年間300,000円

【収支計算】

  • 年間売上： 25,000円 × 146泊 ＝ 3,650,000円

  • 年間固定費： （59,000円＋6,000円） × 12ヶ月 ＝ 780,000円

  • 年間変動費合計： 1,168,000円 ＋ 474,500円 ＋ 300,000円 ＝ 1,942,500円

  • 想定年間利益： 3,650,000円（売上） − （780,000円 ＋ 1,942,500円） ＝ 927,500円（年間黒字）

初期費用がほとんどかからないため、初年度から90万円を超える大幅な黒字が見込めます。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  • 清掃費の削減: 運営者が自身で清掃を行うことで、年間110万円以上かかる清掃費を大幅に削減でき、利益率が飛躍的に向上します。

  • ペット向けサービスの充実: 広い庭をドッグランとして整備したり、ペット用のアメニティを充実させたりすることで、ペット連れゲストからの高評価とリピート率向上を狙いましょう。

  • 季節限定の付加価値: 温泉や海といった地域の特性を活かし、夏の海水浴シーズンには水遊びグッズ、冬には温泉入浴剤セットなど、季節に合わせたサービスを提供しましょう。

この物件は、初期費用が不要という類稀な条件により、民泊運営を始めたい方にとって非常に魅力的な投資先です。リスクを理解し、しっかりと戦略を立てれば、安定した収益を期待できるでしょう。

カテゴリ： tokai, shizuoka