民泊物件  ·  02日 9月 2025

岐阜県海津市で民泊運営を検討中の方へ！築古物件のメリット・デメリットと成功の秘訣

物件情報

 

  • 物件タイトル： 岐阜県海津市・貸主様 民泊承諾済み物件🏠✨6LDK・242㎡✨駐車場無料🚗大型庭付き

  • URL： https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1jl1fu

  • 所在地： 岐阜県海津市海津町日原松原

  • 最寄駅： 養老鉄道「石津」駅から車で12分（5.3km）、バス停「深浜」から徒歩28分

  • 家賃： 100,000円

  • 敷金／礼金： なし／1ヶ月分

  • 専有面積： 242.95㎡

  • 間取り： 6LDK（母屋1・2階）

  • 築年： 1981年8月（築44年）

  • 設備・仕様： プロパンガス給湯器、ユニットバス、トイレ2ヶ所、インターネット対応、専用庭、照明器具残置あり

  • 特記事項： ペット相談可、事務所利用可、二世帯利用可、DIY可能。貸主が民泊転貸を承諾済み。

 

民泊適正評価

 

【良い点】

  • 貸主の承諾済み： 最も大きなメリットであり、民泊事業を始める上での法的ハードルが低い。

  • 広大なスペース： 6LDKと242㎡の広さは、大家族やグループ旅行、複数家族での利用に最適。大人数での利用は宿泊単価を上げられるため、収益性を高める可能性があります。

  • 無料駐車場と庭： 広い庭はBBQやキャンプといったアクティビティを提供でき、無料駐車場は車移動のゲストにとって非常に魅力的です。

  • DIY可能： 古い物件ですが、DIYが許可されているため、自分好みの内装にリフォームして、他の物件にはないユニークな付加価値を生み出すことができます。

【悪い点】

  • 不便な立地： 最寄駅から車で12分、バス停からも徒歩28分と公共交通機関からのアクセスが非常に悪いです。車を持っていないゲストの集客は極めて困難で、ターゲット層が限定されます。

  • 築年数の古さ： 築44年のため、設備や建物の老朽化が進んでいる可能性があります。修繕費用や予期せぬトラブルが発生するリスクも考慮しなければなりません。

  • 集客の難しさ： 岐阜県全体で見ると、宿泊施設の稼働率は全国平均よりやや低い水準にあり、特に海津市は郡上や高山といったメジャーな観光地ではありません。明確な集客ターゲットを設定しないと、稼働率が上がりにくい可能性があります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 行政への確認： 貸主の承諾は得ていますが、最終的な運営可否は消防署や保健所などの行政の審査で判断されます。契約前に必ずご自身で確認しましょう。

  • リフォーム・DIY費用： 築古物件のため、客室としてのクオリティを保つにはリフォームが必要になる可能性が高いです。契約前にDIYの範囲や費用を具体的に見積もりましょう。

  • 保証会社の条件： 保証会社が必須の物件のため、運営中のトラブルや万が一の滞納時の対応について事前に詳細を確認しておくことが重要です。

 

周辺地域の平均稼働率

 

海津市は隣接する桑名市や大垣市と比較しても、宿泊施設が少なく、観光客も一部の有名スポット（千代保稲荷神社、木曽三川公園など）に集中する傾向があります。このため、観光シーズン以外の集客は特に難しいと想定されます。周辺の一般的なホテルや旅館の稼働率から鑑みると、民泊としての年間平均稼働率は15%～20%程度と見積もるのが現実的でしょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の年間利益をシミュレーションします。

【仮定】

  • 想定宿泊料金： 1泊あたり28,000円（6名利用を想定）

  • 年間稼働率： 18%（年間約66泊）

  • 月間費用：

    • 家賃：100,000円

    • 光熱費・通信費：25,000円

  • 年間費用（変動費）：

    • 清掃費：1回あたり15,000円（専門業者に依頼した場合）×66泊＝990,000円

    • リネン・消耗品費：1回あたり5,000円×66泊＝330,000円

    • プラットフォーム手数料（AirBnbなど）：売上の3%として約55,440円

    • 火災保険・その他経費：300,000円

【収支計算】

  • 年間売上： 28,000円 × 66泊 ＝ 1,848,000円

  • 年間固定費： 100,000円 × 12ヶ月 ＋ 25,000円 × 12ヶ月 ＝ 1,500,000円

  • 年間変動費合計： 990,000円 ＋ 330,000円 ＋ 55,440円 ＋ 300,000円 ＝ 1,675,440円

  • 想定年間利益： 1,848,000円（売上） － （1,500,000円 ＋ 1,675,440円） ＝ -1,327,440円（年間赤字）

このシミュレーションはあくまで一例ですが、家賃が高く、清掃費用もかかるため、年間100万円を超える赤字となる可能性があります。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  • ターゲットの再設定： 単なる観光客ではなく、近隣の千代保稲荷神社への参拝客や、木曽三川公園・アクアワールド水郷パークセンターを訪れるファミリー層、自転車での旅行者など、特定のニーズに特化した集客を狙う。

  • 付加価値の創出： 広大な庭を活かして、BBQセットやキャンプ用品のレンタル、焚き火スペースを整備する。また、DIY可能な点を生かして、プロジェクターやシアタースペースを設置するなど、物件の魅力を高める工夫をする。

  • 運営形態の見直し：

    • 長期滞在を促す： 週末だけの集客に頼らず、割引を設定してウィークリーやマンスリーでの利用者を募る。

    • 二拠点生活・サテライトオフィス： 広さを活かし、企業のサテライトオフィスやワーケーション利用を促す。

    • 清掃のセルフ化： 清掃費を削減するため、ゲストに簡易清掃を依頼する仕組みを導入するか、自身で清掃を行う。

  • 家賃交渉： 運営開始前に、貸主と家賃交渉を行うか、稼働率に応じて家賃が変わるレベニューシェア型の契約を相談してみる。

この物件は、立地のデメリットを上回るだけの独自の強みをどう引き出すかが成功の鍵となります。しっかりと戦略を練ることで、収益化の道が開けるでしょう。

カテゴリ： tokai, gifu