民泊物件  ·  02日 9月 2025

名古屋市東区で民泊運営！車道駅徒歩8分、築古3DK物件のポテンシャルとリスクを徹底解説

物件情報

 

  • 物件タイトル： 名古屋市東区・貸主様 民泊承諾済み物件🏠✨3DK✨車道駅徒歩8分

  • URL： https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1jkzi4

  • 所在地： 名古屋市東区車道町3丁目

  • 最寄駅： 地下鉄桜通線「車道」徒歩8分、地下鉄東山線・JR中央線「千種」徒歩15分

  • 家賃： 65,000円

  • 敷金／礼金： なし／なし

  • 専有面積： 57.95㎡

  • 間取り： 3DK

  • 築年： 1973年（築52年）

  • 契約形態： 定期借家2年（取り壊し予定・時期応相談）

  • 特記事項： ペット相談可、DIY可、家具家電付き対応可能、民泊運営可能

 

民泊適正評価

 

【良い点：民泊運営の追い風となる要素】

  • 圧倒的な好立地: 地下鉄「車道」駅から徒歩8分、JR・地下鉄「千種」駅も利用可能という交通利便性の高さが最大の強みです。名古屋の中心地である「栄」まで自転車で10分圏内と、観光客・ビジネス客の両方から高い需要が見込めます。

  • 貸主の承諾済み: 民泊事業を始めるにあたって、最も大きな障壁の一つが貸主の許可です。この物件はすでに承諾を得ているため、スムーズに事業を開始できます。

  • 手頃な家賃: この立地と広さで家賃65,000円は破格です。ランニングコストを大幅に抑えることができ、利益が出やすい構造と言えます。

  • DIY可能: 築52年という建物の古さを逆手に取り、DIYで内装をリノベーションすることで、他の物件にはないユニークなコンセプトを持つことができます。

【悪い点：運営上のリスク】

  • 短期の定期借家契約: 契約期間が2年間の定期借家であり、さらに取り壊し予定があることが最大の欠点です。内装工事や備品購入などの初期投資を、短期間で回収できるかどうかが大きなリスクとなります。

  • 築年数の古さ: 築52年のため、水回り（水道管、給排水設備）や電気配線、ガス管などの設備が老朽化している可能性があります。予期せぬ故障や修理費用が発生するリスクを想定しておく必要があります。

  • 駐車場なし: 車での利用を想定するゲストには不向きです。ファミリー層やビジネス客には駅から近い点が魅力的ですが、荷物が多いゲストや車移動が前提のゲストはターゲットから外れることになります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 取り壊し時期の詳細: 契約期間は2年ですが、あくまで「予定」です。契約前に具体的な時期について貸主としっかり話し合い、書面で確認しましょう。

  • 初期費用の回収計画: 定期借家契約のため、初期投資の回収を早めに進める必要があります。リフォームや備品購入にかける費用を最小限に抑え、シンプルかつ機能的な内装を心がけるのが賢明です。

  • 行政への確認: 貸主の承諾は得ていますが、民泊運営には消防法や旅館業法などの行政手続きが必須です。契約前にご自身で所轄の消防署や保健所へ相談し、物件が要件を満たしているか確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

名古屋市東区は、商業の中心地「栄」やオフィス街「名駅」へのアクセスが良く、観光客だけでなくビジネス出張者からの需要も高いエリアです。競合物件も多いですが、適切な価格設定と集客戦略で差別化を図れば、年間平均60%以上の稼働率も十分に狙えます。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の最大の強みである家賃の安さと好立地を活かした場合、収益性は非常に高いと見込まれます。

【仮定】

  • 想定宿泊料金： 平日15,000円、週末20,000円（平均1泊16,000円）

  • 年間稼働率： 65%（年間約237泊）

  • 月間固定費：

    • 家賃：65,000円

    • 光熱費・通信費：20,000円

  • 年間変動費（清掃・消耗品費等）： 1泊あたり5,000円として、5,000円 × 237泊 = 1,185,000円

  • その他経費： プラットフォーム手数料（売上の3%）、保険料、雑費等として年間300,000円

【収支計算】

  • 年間売上： 16,000円 × 237泊 ＝ 3,792,000円

  • 年間固定費： （65,000円＋20,000円） × 12ヶ月 ＝ 1,020,000円

  • 年間変動費合計： 1,185,000円 ＋ 300,000円 ＝ 1,485,000円

  • 想定年間利益： 3,792,000円（売上） − （1,020,000円 ＋ 1,485,000円） ＝ 1,287,000円（年間黒字）

この物件は、ランニングコストが低いため、高い利益が見込めることが分かります。ただし、この利益を2年という短い契約期間内に確保できるかが勝負です。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  • ターゲット層を絞る: 「ビジネス出張者向け」「名古屋ドームでのイベント参加者向け」など、特定のニーズに特化したコンセプトを打ち出し、集客力を高めます。

  • 料金設定を柔軟に: 週末やイベント開催日には料金を高く設定し、平日はビジネス利用を狙った長期割引プランを提供するなど、価格戦略を工夫しましょう。

  • 初期費用を抑える: 家具家電付きやDIY可能という条件を最大限に活用し、初期の設備投資を最小限に抑えることが最も重要です。短期間での撤退リスクを考慮し、高価な家具や家電は中古品で揃えるなどの工夫も有効です。

この物件は、好立地と低コストという大きな魅力がある一方、短期間での運営を前提としたリスクを理解する必要があります。この物件で成功するためには、リスクを冷静に見極め、事業の早期立ち上げと素早い回収を徹底することが重要となります。

カテゴリ： tokai, aichi