物件情報
-
物件タイトル： 名古屋市千種区・貸主様 民泊承諾済み物件🏠✨2LDK✨本山駅徒歩11分
-
所在地： 愛知県名古屋市千種区日和町4丁目
-
最寄駅： 東山線・名城線「本山」駅 徒歩11分
-
家賃： 59,000円
-
管理費/共益費： 4,000円
-
敷金/礼金： なし／なし
-
専有面積： 81.99㎡
-
間取り： 2LDK
-
築年： 1972年3月（築53年）
-
特記事項： 貸主民泊承諾済み、ペット・事務所利用可、リフォーム相談可、角部屋・最上階。
民泊適正評価
【良い点：民泊運営の追い風となる要素】
-
貸主の承諾済み: 民泊事業を始める上で最も大きなハードルである、貸主の許可がすでに得られています。これにより、行政手続きに集中してスムーズに事業を始められます。
-
家賃の安さ: 82㎡の広さと、名古屋市千種区という好立地でありながら、家賃59,000円は破格です。ランニングコストを大幅に抑えられるため、利益が出やすい構造と言えます。
-
好立地: 最寄りの本山駅は、名古屋の主要な駅である「名古屋」駅や「栄」駅まで乗り換えなしで行ける、東山線と名城線の乗り換え駅です。観光客、ビジネス客、どちらの需要も取り込めます。
-
広さ・間取り: 82㎡の2LDKという広さは、4名以上のファミリーやグループ利用に最適です。1泊あたりの単価を上げられるため、効率良く収益を上げられます。
【悪い点：運営上のリスク】
-
築年数の古さ: 築53年と非常に古いため、水道管の錆びやガス給湯器の故障、電気配線の問題など、予期せぬ設備トラブルが発生するリスクが高いです。
-
初期費用: 敷金・礼金はかからないものの、カギ交換費用や殺虫殺菌施工料など、合計で数万円から十数万円の初期費用が発生します。
-
第一種低層住居専用地域: 物件の用途地域は住宅街であり、騒音やゴミ出しマナーなど、近隣住民とのトラブルに細心の注意を払う必要があります。
契約前に確認するポイント
-
各種初期費用の詳細: 敷金・礼金がゼロでも、火災保険や保証会社利用料、その他費用が発生します。契約前に合計額を明確に確認しましょう。
-
築年数を考慮した設備点検: 特に水回りやエアコンなど、ゲストの滞在に直結する設備の状態を内見時にしっかりと確認し、必要であればリフォームの相談を進めましょう。
-
民泊運営の具体的なルール: 貸主が民泊利用を承諾していても、騒音やゴミ出しに関するルールなど、細かな取り決めがある場合があります。事前に確認し、トラブルを未然に防ぎましょう。
周辺地域の平均稼働率
名古屋市千種区は、交通の便が良く、カフェやレストランも多い人気のエリアです。ファミリー層や大学生も多く住むため、民泊の需要は安定して見込めます。適切な価格設定と集客戦略が成功すれば、**年間平均60%〜70%**の稼働率も十分に狙えます。
運営した場合の想定年間利益
この物件の最大の強みである家賃の安さと広さを活かせば、高い収益性を期待できます。
【仮定】
-
想定宿泊料金： 1泊あたり20,000円（ファミリーやグループ利用を想定）
-
年間稼働率： 65%（年間約237泊）
-
月間固定費：
-
家賃：59,000円
-
共益費：4,000円
-
-
年間変動費（清掃・消耗品費等）： 1泊あたり8,000円として、8,000円 × 237泊 = 1,896,000円
-
その他経費： プラットフォーム手数料（売上の3%）、保険料、雑費等として年間300,000円
【収支計算】
-
年間売上： 20,000円 × 237泊 ＝ 4,740,000円
-
年間固定費： （59,000円＋4,000円） × 12ヶ月 ＝ 756,000円
-
年間変動費合計： 1,896,000円 ＋ 300,000円 ＝ 2,196,000円
-
想定年間利益： 4,740,000円（売上） − （756,000円 ＋ 2,196,000円） ＝ 1,788,000円（年間黒字）
このシミュレーションでは、年間約180万円という大きな利益が見込めます。初期費用を考慮しても、十分な黒字を期待できるでしょう。
想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア
-
清掃費の削減: 年間約190万円かかる清掃費用は、運営者自身で行うことで大幅に削減でき、利益率が飛躍的に向上します。
-
リフォームで付加価値: リフォーム相談が可能なので、築古というデメリットを払拭するユニークな内装にすることで、高単価を狙うことができます。
-
ターゲット層の明確化: ファミリー向けに特化した内装や、ビジネス客向けにデスクスペースを設けるなど、ターゲットを絞ることで競争力を高められます。
この物件は、家賃と広さのバランスが非常に良く、民泊運営の成功を現実的に狙える優良物件と言えるでしょう。