物件情報
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物件名: 足立区梅田1丁目貸店舗・事務所
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住所: 東京都足立区梅田１丁目
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交通: 東武伊勢崎・大師線 五反野駅 徒歩13分
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賃料: 24.2万円
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管理費等: -
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敷金/礼金: なし/なし
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保証金: 2ヶ月（民泊利用時は保証金2ヶ月/償却1ヶ月・礼金1ヶ月）
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使用部分面積: 91.49m²
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築年月: 2008年12月 (築16年10ヶ月)
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建物構造: 木造3階建
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その他特記事項: SOHO利用可能、民泊利用可能（条件変更有）、駐車場2台分、飲食店不可
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物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6987487654/00161863/x06987487654.html
民泊適正評価
この物件は、その広さと利便性の高さから、民泊運営において非常に高いポテンシャルを秘めています。
【メリット】
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民泊利用が可能: 「民泊利用可能」と明記されているため、安心して事業を始められます。
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広々とした空間: 91.49m²の3階建て戸建という広さは、大人数のグループやファミリー層にも対応可能で、高い宿泊単価を設定できます。
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駐車場2台付き: 都心に近いエリアで駐車場が2台分確保できる物件は非常に希少です。車で移動するゲストや、レンタカーを利用するゲストにとって大きな魅力となります。
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バス・トイレ別: 快適な滞在に欠かせないバス・トイレ別が確保されています。
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SOHO利用が可能: 事務所兼自宅として利用できるため、事業運営の拠点としても活用できます。
【デメリット】
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家賃が高い: 民泊利用の家賃は26万円（税別）と高額です。高い稼働率と宿泊単価を維持できなければ、赤字になるリスクが高いです。
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駅からの距離: 駅まで徒歩13分と少し距離があるため、駅近を重視するゲストには敬遠される可能性があります。
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飲食店不可: 飲食店としての利用はできないため、民泊や事務所など、利用用途が限られます。
契約前に確認するポイント
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民泊利用時の賃料: 掲載情報には24.2万円と26,000円（税別）の両方が記載されています。26,000円は誤植と思われますが、民泊利用時の正しい賃料がいくらになるのか、事前に必ず確認しましょう。ここでは26万円（税別）を前提にシミュレーションします。
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民泊運営のルール: ゴミの出し方、騒音対策、近隣住民への配慮など、円滑な運営のためのルールをオーナーと明確に合意しておくことが重要です。
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火災保険: 民泊利用には民泊用の火災保険に加入する必要があります。費用負担についても確認しておきましょう。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
東京都は国内でも民泊需要が最も高いエリアの一つであり、稼働率も高水準です。しかし、駅からの距離や家賃を考慮すると、より現実的な数字でシミュレーションすることが重要です。
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想定宿泊単価: 1泊1組あたり2.5万円と仮定
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周辺地域の平均稼働率: 約50%（駅からの距離や現実的な数字を考慮）
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月間想定売上: 2.5万円 × 30日 × 50% = 約37.5万円
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月間費用: 賃料28.6万円（26万円＋税） + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約40万円
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月間想定利益: 37.5万円 - 40万円 = 約-2.5万円
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想定年間利益: 約-2.5万円 × 12ヶ月 = 約-30万円
※注意点: このシミュレーションは、あくまで仮定の数字です。この物件は高い家賃に対し、宿泊単価と稼働率が少しでも下がると赤字に転落するリスクが非常に高いことを理解しておく必要があります。高額な家賃を上回る収益を上げるためには、常に高い稼働率と宿泊単価を維持するための戦略が必須となります。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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ターゲット層の明確化: 駐車場付きという強みを活かし、車でのアクセスを重視するゲスト（ファミリー層や友人グループ）をメインターゲットにしましょう。
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付加価値の高い体験の提供: バーベキューができるスペースや、子ども向けの遊び場を設けるなど、ゲストの滞在満足度を高める工夫を凝らし、宿泊単価を向上させましょう。
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多角的な収益モデル: 民泊だけでなく、SOHOとしての利用も可能なため、平日はオフィス、週末は民泊として利用するなど、複数の収益源を持つことで、収益を安定化させることができます。
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積極的な情報発信: 駐車場付きや3階建てという強みをSNSやブログで積極的に発信し、物件の魅力をアピールしましょう。
この物件は、高い家賃という大きなリスクを伴いますが、その広さと駐車場という希少な強みを活かすことで、安定した収益を確保できる可能性も秘めています。収支シミュレーションを綿密に行い、リスクを把握した上で、事業の是非を判断することが重要です。