物件情報
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物件名: 吹き抜けがお洒落な戸建
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住所: 岐阜県海津市南濃町田鶴７３４−４
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交通: 養老鉄道養老線 美濃松山駅 徒歩5分
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賃料: 7.6万円（事業用は家賃が上がります）
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管理費等: 0円
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敷金/礼金: なし/なし
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間取り/面積: 4LDK以上 / 116.23㎡
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築年数: 築53年
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その他特記事項: 民泊可、DIYし放題、フリーレント1ヶ月、広い庭あり、駐車場1台
民泊適正評価
この物件は、その安価な家賃と、DIYが可能という自由度の高さから、民泊事業に非常に適しています。
【メリット】
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破格の初期費用: 敷金、礼金、仲介手数料が全て無料のため、家賃保証料と家財保険のみで入居可能です。事業開始時の初期投資を大幅に抑えられます。
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DIYし放題: 築古物件であるものの、自由にリフォームできるため、自身の理想とする内装やデザインを追求でき、他の物件との差別化を図れます。
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広い庭と吹き抜け: 庭でBBQを楽しむ、開放的な吹き抜け空間を活かすなど、ゲストにユニークな体験を提供でき、集客の強力な武器となります。
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観光地への近さ: ナガシマスパーランドまで車で28分、多度大社まで車で8分と、主要観光地へのアクセスが良く、観光客の拠点として活用できます。
【デメリット】
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事業用の家賃変動: 掲載情報に「事業用の場合は家賃が上がる」と明記されており、月々の固定費が当初の7.6万円より高くなる可能性があります。
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築年数の古さ: 築53年と古いため、DIYやリノベーションに相当な時間と労力がかかります。また、設備の老朽化による予期せぬ修繕が必要となるリスクがあります。
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駅からのアクセス: 最寄り駅は徒歩5分ですが、主要な駅（桑名、大垣）からは車で20分以上かかるため、車を利用しないゲストにとっては不便に感じるかもしれません。
契約前に確認するポイント
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事業用家賃の確認: 民泊運営を前提とする場合、事業用の家賃がいくらになるのかを事前にオーナーに確認しましょう。
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DIYの範囲: 「奇抜な事をしない限り」とありますが、構造部分の変更や水回りの大規模工事など、具体的なDIYの範囲について事前に合意を得ておくことが重要です。
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短期解約違約金: 2年未満の短期解約には違約金が発生します。事業計画がうまくいかなかった場合のリスクも考慮しましょう。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
海津市は観光客の拠点として注目されています。特にナガシマスパーランドは年間を通じて集客力があるため、週末や長期休暇を中心に高い稼働率が期待できます。ここでは、事業用家賃を10万円と仮定してシミュレーションします。
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想定宿泊単価: 一軒家貸しで、BBQなどの付加価値を考慮し、1泊1組あたり2.5万円と仮定
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周辺地域の平均稼働率: 約20%（観光需要の変動を考慮）
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月間想定売上: 2.5万円 × 30日 × 20% = 約15万円
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月間費用: 賃料10万円 + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約20万円
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月間想定利益: 15万円 - 20万円 = 約-5万円
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想定年間利益: 約-5万円 × 12ヶ月 = 約-60万円
※注意点: このシミュレーションは、あくまで初期段階の目安です。DIYによる物件の魅力向上や、集客が軌道に乗れば、さらに高い宿泊単価と稼働率を狙える可能性があります。
想定利益をさらに高めるためのアイデア
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ターゲット層の明確化: 広い庭と吹き抜け、DIY可能な点を活かし、「ファミリーBBQ旅行」や「DIY体験付き宿泊」など、ターゲットを絞ったコンセプトを打ち出しましょう。
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体験型コンテンツの提供: ゲスト自身がDIYで何かを作り上げるワークショップを開催したり、近隣の観光地と連携した特別なツアーを企画したりすることで、宿泊単価を向上させることができます。
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積極的な情報発信: DIYの過程をSNSやYouTubeで発信し、物件の魅力をアピールしましょう。完成までのストーリーは、ゲストの興味を惹きつけ、集客につながります。
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多角的な収益モデル: 民泊だけでなく、企業の寮や社員研修、シェアハウスとしての利用も検討し、安定した収入源を確保することも有効です。
この物件は、初期投資を抑えつつ、自身のアイデアと労力で大きな価値を生み出せる、まさに事業家向けの物件と言えるでしょう。