民泊物件  ·  02日 9月 2025

三重県四日市市で民泊運営！IC近くの6LDK戸建て物件は本当に稼げる？メリット・デメリットを徹底解説

物件情報

 

  • 物件タイトル： 三重県四日市市・貸主様 民泊承諾済み物件🏠✨6LDK・142㎡✨駐車場3台付🚗大型犬OK🐶

  • URL： https://jmty.jp/aichi/est-hou/article-1jku1m

  • 所在地： 三重県四日市市曽井町

  • 最寄駅： 湯の山線「伊勢川島」徒歩20分、バス停「曽井町」徒歩2分

  • 家賃： 109,800円

  • 管理費/共益費： 10,980円

  • 敷金/礼金： なし／なし

  • 専有面積： 142㎡

  • 間取り： 6LDK

  • 築年： 1991年12月（築33年）

  • 特記事項： 貸主民泊承諾済み、四日市IC近く、リフォーム実施予定、駐車場3台分、ペット（大型犬・猫最大4匹まで）OK。

 

民泊適正評価

 

【良い点：民泊運営の追い風となる要素】

  • 貸主の承諾済み: 民泊運営の最大のハードルである、貸主の許可がすでに得られています。これにより、行政手続きに集中してスムーズに事業を始められます。

  • 圧倒的な広さと間取り: 142㎡の6LDKという広さは、大人数のグループや二世帯、大家族での利用に最適です。1泊あたりの単価を上げられるため、収益性を高められます。

  • 車移動に最適: 東名阪自動車道「四日市IC」から車で5分という好立地です。さらに駐車場が3台分も付いているため、車で訪れるゲストを積極的に獲得できます。

  • 大規模リフォーム予定: 築33年と古い物件ですが、2025年9月に水回りや外壁など大規模なリフォームが予定されています。これにより、初期投資を抑えつつ、快適な運営を開始できます。

  • ペットOK: 大型犬や猫が最大4匹まで飼育可能という希少な条件は、ペット連れのゲストからの需要を確実に獲得できる大きな強みです。

【悪い点：運営上のリスク】

  • 公共交通機関からのアクセスが不便: 最寄りの鉄道駅から徒歩20分以上、バス停からも徒歩2分と、鉄道を利用するゲストには非常に不便です。車を持っていないゲストの集客は極めて困難です。

  • 家賃の高さ: 地方の戸建て物件としては、家賃109,800円に加えて管理費10,980円と、ランニングコストがやや高めです。

  • 短期解約違約金: 1年未満の解約で賃料の3ヶ月分、2年未満で2ヶ月分、3年未満で1ヶ月分と、高額な違約金が発生します。万が一、事業が軌道に乗らなかった場合のリスクが大きいです。

 

契約前に確認するポイント

 

  • リフォームの具体的な内容と完了時期: 契約前に、予定されているリフォームの詳細な内容と、いつ完了するのかを必ず確認しましょう。

  • 駐車場利用の条件: 駐車場3台分の利用料金が「月10,978円」とありますが、これが1台分なのか3台分合計なのかを明確に確認しましょう。

  • ペットに関する追加費用: 承諾金や家賃に上乗せされる金額について、契約前に詳細を把握しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率

 

四日市市は主要な観光地ではありませんが、工業都市としてビジネス需要があり、週末には工場夜景観光や、鈴鹿サーキットへのアクセス拠点としての需要が見込めます。都心部ほど高い稼働率は期待できませんが、適切な価格設定とターゲットを絞った集客戦略で、**年間平均40%**の稼働率を目標にしましょう。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件の最大の強みである広さと駐車場を活かせば、高い収益性を期待できます。

【仮定】

  • 想定宿泊料金： 1泊あたり35,000円（グループ利用を想定）

  • 年間稼働率： 40%（年間約146泊）

  • 月間固定費：

    • 家賃：109,800円

    • 管理費：10,980円

    • 駐車場代：10,978円

  • 年間変動費（清掃・消耗品費等）： 1泊あたり15,000円として、15,000円 × 146泊 = 2,190,000円

  • その他経費： プラットフォーム手数料（売上の3%）、保険料、雑費等として年間300,000円

【収支計算】

  • 年間売上： 35,000円 × 146泊 ＝ 5,110,000円

  • 年間固定費： （109,800円＋10,980円＋10,978円） × 12ヶ月 ＝ 1,581,096円

  • 年間変動費合計： 2,190,000円 ＋ 300,000円 ＝ 2,490,000円

  • 想定年間利益： 5,110,000円（売上） − （1,581,096円 ＋ 2,490,000円） ＝ 1,038,904円（年間黒字）

このシミュレーションでは、年間100万円以上の黒字が見込めます。初期投資を考慮しても、十分に利益を出せる物件と言えるでしょう。

 

想定利益が低い場合は、改善するためのアイデア

 

  • ターゲット層の明確化: **「ペット連れOK」「工場夜景観光に最適」「鈴鹿サーキット利用者の拠点」**など、具体的なターゲットを絞ったプロモーションを行いましょう。

  • 付加価値の提供: 庭を活かしてBBQセットやキャンプ用品のレンタル、焚き火スペースを整備するなど、宿泊体験をより魅力的にすることで、高単価を狙えます。

  • 清掃費を削減: 運営者が自身で清掃を行うことで、年間200万円を超える清掃費を大幅に削減でき、利益率が飛躍的に向上します。

この物件は、公共交通機関からの不便さを上回る、車での利便性という大きな強みを持っています。ターゲットを絞り、戦略的に運営すれば、安定した収益を期待できるでしょう。

カテゴリ： tokai, mie