物件情報
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物件名: 練馬駅徒歩4分 貸事務所（事務所利用も可能）
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住所: 東京都練馬区豊玉北６丁目
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交通:
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西武池袋・豊島線 練馬駅 徒歩4分
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西武有楽町線 練馬駅 徒歩4分
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都営大江戸線 練馬駅 徒歩4分
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賃料: 13.75万円
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管理費等: -
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敷金/礼金: 2ヶ月/1ヶ月
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使用部分面積: 31.76m²
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築年月: 1981年4月 (築44年6ヶ月)
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設備: 給湯・B・T同室・トイレ・洗濯機置場・シャワー・エレベーター・都市ガス・インターネット対応
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その他特記事項: 外国籍NG、飲食店不可、保証会社と別で連帯保証人必須、民泊用物件
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物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/tenpo/detail/0/6986690786/00212162/x0698690786.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営においてメリットとデメリットがはっきりしています。
【メリット】
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駅からの好アクセス: 練馬駅から徒歩4分という利便性は最大の強みです。3路線利用可能で、都心へのアクセスも良好なため、観光客にとって非常に魅力的です。
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「民泊用物件」: 契約段階で民泊利用が許可されているため、後からトラブルになるリスクが少ないです。
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広さ: 31.76m²という広さは、2～3名程度の滞在にちょうど良く、ファミリーや少人数グループをターゲットにしやすいでしょう。
【デメリット】
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家賃の高さ: 賃料13.75万円は、周辺の民泊市場と比較して高めです。これが運営の大きなハードルとなり、利益を圧迫する可能性があります。
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築年数: 築44年6ヶ月と古いため、内装や設備が古く、競合物件と差別化するためには大規模なリノベーションが必要になる可能性があります。
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外国籍NG: 賃貸契約において外国籍の方が借りられないため、インバウンドをターゲットとした民泊運営を行う場合、注意が必要です。
契約前に確認するポイント
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リノベーションの可否: 築古物件のため、内装・設備の改修が必須になる可能性が高いです。契約前にどこまでリノベーションが許可されるか、原状回復義務の範囲はどこまでか、必ず確認しましょう。
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連帯保証人: 保証会社とは別に、連帯保証人が必須です。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
練馬区の民泊市場は、都心部に比べて物件数が少ない一方、稼働率もやや低めです。
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周辺地域の平均稼働率: 約66％（出典：複数の民泊関連サイト）
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周辺の平均宿泊単価: 約13,800円（出典：複数の民泊関連サイト）
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月間想定売上: 13,800円 × 30日 × 66% = 約27.3万円
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月間費用: 賃料13.75万円 + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約18万円
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月間想定利益: 27.3万円 - 18万円 = 約9.3万円
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想定年間利益: 約9.3万円 × 12ヶ月 = 約111.6万円
※注意点: これはあくまで一般的なシミュレーションであり、清掃費や運営代行手数料、消耗品費など、様々なコストが変動します。特に、この物件は賃料が周辺相場に比べて高いため、集客がうまくいかない場合は赤字になる可能性も十分に考えられます。
想定利益が低い場合の改善アイデア
上記のシミュレーションでは年間100万円を超える利益が見込めますが、集客が振るわなかったり、予想外の費用が発生したりすると利益は一気に減少します。より確実に収益を上げるためには、以下のアイデアを参考にしてください。
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コンセプトの設定: 築古のレトロな雰囲気を活かす、和風モダンな内装にするなど、ターゲット層に響くコンセプトを設定し、競合との差別化を図りましょう。
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長期滞在プラン: 稼働率を安定させるために、マンスリーやウィークリーの長期滞在プランを設けることも有効です。
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運営代行サービスの利用: 運用に自信がない場合は、プロの運営代行サービスを利用することで、集客や清掃、ゲスト対応などを任せることができ、稼働率の向上に繋がります。
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料金設定の工夫: 季節や曜日によって料金を変動させるダイナミックプライシングを導入し、利益を最大化しましょう。
今回の物件は立地の良さという強力な武器を持っている一方、賃料の高さと築年数が大きな欠点となります。物件の持つ強みと弱みをしっかり理解した上で、戦略的な運営を行うことで、成功への道は開けるでしょう。