物件情報
-
物件名: 南小岩杉レジデンス
-
住所: 東京都江戸川区南小岩５丁目
-
交通: JR総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩9分
-
賃料: 8.5万円
-
管理費等: -
-
敷金/礼金: 1ヶ月/1ヶ月
-
間取り: 1DK
-
専有面積: 21㎡
-
築年月: 1982年1月 (築43年9ヶ月)
-
設備: エアコン・バス・トイレ別・収納スペース・フローリング・ガスコンロ可・クローゼット
-
その他特記事項: 民泊相談可、短期違約金あり
-
物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987264790/00270489/x06987264790.html
民泊適正評価
この物件は、小岩駅という立地と手頃な家賃設定が大きな魅力です。
【メリット】
-
手頃な家賃: 8.5万円という賃料は、民泊運営において非常に大きな強みです。固定費が抑えられるため、利益を出しやすい構造と言えます。
-
バス・トイレ別: 21㎡の1DKという広さでありながら、バス・トイレが別である点はゲストにとって快適なポイントであり、集客力を高めます。
-
「民泊相談可」: 契約時に民泊利用について相談できるため、オーナーとの合意を得ることで安心して運営を始められます。
【デメリット】
-
短期解約違約金: 契約期間内に解約する場合、違約金が発生します。運営が軌道に乗らなかった場合のリスクとなるため、事前の確認が必須です。
-
築年数: 築43年9ヶ月と古いため、内装や設備が劣化している可能性が高いです。魅力的な空間にするためには、リフォームや家具・家電の買い替えが不可欠となり、初期費用がかさむ可能性があります。
-
小規模な広さ: 21㎡という広さは、2名までの利用が現実的です。ファミリー層やグループ客をターゲットにするのは難しく、ターゲット層が限定されます。
契約前に確認するポイント
-
リフォームの可否: 築年数が古い物件のため、リフォームや内装の変更が必須となる可能性が高いです。どこまで許可されるか、原状回復の範囲について、事前に書面で確認しましょう。
-
民泊運営の細則: 運営時間やゲスト対応、ゴミの出し方など、オーナーとの間で取り決めるべき事項を事前に明確にしておきましょう。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
江戸川区は観光地が少ないため、都心に比べると民泊の稼働率はやや低い傾向にあります。
-
周辺地域の平均稼働率: 約62％（出典：複数の民泊関連サイト）
-
周辺の平均宿泊単価: 約15,000円
-
月間想定売上: 15,000円 × 30日 × 62% = 約27.9万円
-
月間費用: 賃料8.5万円 + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約13.0万円
-
月間想定利益: 27.9万円 - 13.0万円 = 約14.9万円
-
想定年間利益: 約14.9万円 × 12ヶ月 = 約178.8万円
※注意点: 宿泊単価や稼働率は、時期や周辺環境、物件の魅力度によって大きく変動します。特に江戸川区は需要が低い傾向にあるため、安定した稼働率を維持するのは容易ではありません。また、想定利益は清掃代行費や消耗品費などの変動費を除いた大まかなシミュレーションです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
想定利益は非常に魅力的ですが、あくまで理想的なシミュレーションです。利益をより確実にするためには、以下のアイデアを参考にしてください。
-
コンセプトの設定: ディズニーランドへのアクセスが良い小岩の立地を活かし、「ディズニーランド用のアコモデーション」というコンセプトを打ち出しましょう。テーマに沿った内装やグッズを置くことで、付加価値を高めることができます。
-
サービス提供: 自炊ができるキッチン周りを充実させたり、長期滞在割引を設定したりすることで、ビジネス客やインバウンドの長期滞在需要を掘り起こしましょう。
-
料金設定の工夫: 近隣の競合物件の価格帯をこまめにチェックし、需要に合わせて料金を変動させるダイナミックプライシングを導入しましょう。
この物件は、賃料の安さと民泊相談可という大きなメリットがあります。築古というデメリットをリノベーションやコンセプト設定で補うことができれば、安定して高収益を狙える可能性を秘めています。