物件情報
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物件名: 南小岩杉レジデンス
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住所: 東京都江戸川区南小岩５丁目
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交通: JR総武・中央緩行線 小岩駅 徒歩9分
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賃料: 10.5万円
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管理費等: -
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敷金/礼金: 1ヶ月/1ヶ月
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間取り: 2DK
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専有面積: 32㎡
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築年月: 1982年1月 (築43年9ヶ月)
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設備: エアコン・バルコニー・バス・トイレ別・収納スペース・フローリング・ガスコンロ可・クローゼット
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その他特記事項: 民泊相談可、短期違約金あり
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物件詳細URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/0/6987431085/00270489/x06987431085.html
民泊適正評価
この物件は、広さと民泊相談可という点で高い適性を持っています。
【メリット】
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広々とした間取り: 32㎡の2DKという広さは、4名程度のファミリーや友人同士のグループ滞在にも対応可能です。これにより、1DKよりも高い宿泊単価を設定しやすくなります。
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バス・トイレ別: ゲストにとって人気の高い設備が備わっています。
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「民泊相談可」: 契約段階で民泊利用について相談できるため、安心して事業を始められます。
【デメリット】
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家賃の高さ: 10.5万円という家賃は、利益を圧迫する要因となります。高い宿泊単価を維持できなければ、収益性が低くなるリスクがあります。
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短期解約違約金: 運営が軌道に乗らなかった場合、違約金が発生します。家賃が高いため、そのリスクも大きくなります。
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築年数: 築43年9ヶ月と古いため、内装や設備の老朽化は避けられません。リフォームや家具家電の買い替えには、十分な初期投資が必要となります。
契約前に確認するポイント
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リフォームの可否と範囲: 家賃が高いため、内装を魅力的にするリフォームは必須です。どこまでが許可されるか、原状回復義務の範囲を書面で確認しましょう。
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民泊運営のルール: ゴミの出し方、騒音対策、近隣住民への配慮など、円滑な運営のためのルールをオーナーと明確に合意しておくことが重要です。
周辺地域の平均稼働率と想定利益
江戸川区は都心に比べて民泊の稼働率はやや低い傾向にありますが、広い物件はファミリー層の需要が見込めます。
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周辺地域の平均稼働率: 約62％（出典：複数の民泊関連サイト）
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周辺の平均宿泊単価: 約18,000円
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月間想定売上: 18,000円 × 30日 × 62% = 約33.4万円
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月間費用: 賃料10.5万円 + その他費用（水道光熱費・清掃費・通信費・消耗品費など） = 約16万円
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月間想定利益: 33.4万円 - 16万円 = 約17.4万円
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想定年間利益: 約17.4万円 × 12ヶ月 = 約208.8万円
※注意点: 宿泊単価は、競合との価格競争や需要の変動によって大きく左右されます。特に、家賃が高い物件では、安定した高単価を維持することが重要です。このシミュレーションはあくまで目安であり、実際の利益は変動することを理解しておきましょう。
さらなる収益拡大を目指すなら
もし、民泊運営に自信があり、事業の拡大を考えているのであれば、同じ南小岩杉レジデンス内で募集されている別の部屋も合わせて契約するという選択肢も検討に値します。
複数の物件を同じ建物で運営することには、以下のような大きなメリットがあります。
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清掃・管理の効率化: ゲストのチェックアウト・インが重なった際も、清掃スタッフや自身が移動する手間が省け、時間を有効活用できます。
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備品管理の効率化: 消耗品や備品をまとめて購入・管理できるため、コスト削減に繋がります。
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ダブルブッキングのリスク軽減: 万が一、どちらかの部屋で予期せぬトラブルが発生した場合、もう一方の部屋にゲストを振り分けることで、対応できる場合があります。
ただし、2部屋分の家賃を支払うことになるため、初期投資とランニングコストは大幅に増加します。十分な資金計画を立て、高い稼働率を維持できるという自信がある場合に、検討すべき戦略と言えるでしょう。
想定利益が低い場合の改善アイデア
高い利益が見込める反面、リスクも大きいため、以下のような対策を検討しましょう。
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ターゲット層の絞り込み: 複数名での滞在に対応できるため、ディズニーランド観光のファミリー層や、都心へのアクセスを重視する長期出張者をメインターゲットに設定しましょう。
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内装の差別化: 広さを活かし、和室を設ける、子ども向けの遊び場を作るなど、ターゲットに合わせた内装で魅力を高めましょう。
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長期滞在プラン: 稼働率を安定させるため、ウィークリーやマンスリーの割引プランを導入し、安定的な収入源を確保しましょう。
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サービスの充実: キッチン家電や調理器具を充実させ、自炊ニーズに応えることで、より高い満足度とレビューを促すことができます。
この物件は、家賃は高くなりますが、広さを活かした戦略的な運営ができれば、高い収益性を実現できる可能性を秘めています。デメリットを理解し、しっかりと対策を練ることが成功の鍵となるでしょう。