民泊物件  ·  01日 9月 2025

宮崎・西都市｜民泊やカフェ運営も可能！裏山・田んぼ付きの古民家物件で田舎暮らし

物件情報

 

  • 物件名: 田んぼ・畑・裏山・池付き古民家

  • 住所: 宮崎県西都市三宅８２６５

  • 交通: JR日豊本線 佐土原駅（その他交通機関はなし）

  • 賃料: 2.8万円

  • 管理費等: 0円

  • 敷金/礼金: 0円/0円

  • 使用部分面積: 77.76m²

  • 築年月: 1978年4月 (築47年6ヶ月)

  • 建物構造: 木造 3階建

  • その他特記事項: 民泊可能、住居としても使用可、ペット（種類・匹数相談）飼育可、完全現状貸し・DIY必須、床抜け・雨漏り・残置物あり、フリーレントあり、事業用の場合家賃に消費税10%

  • 物件詳細URL: https://jmty.jp/miyazaki/est-hou/article-1jkirf

  • 物件紹介動画:

 

民泊適正評価

 

この物件は、類を見ない唯一無二の魅力を持つ反面、大きなリスクも抱えています。

【メリット】

  • 家賃が圧倒的に安い: 月額2.8万円という家賃は、一般的な民泊物件と比べて非常に低く、固定費を大幅に抑えることができます。これは利益を出す上で最大の強みです。

  • 広大な土地とユニークな体験: 田んぼ、畑、裏山、池など、広大な敷地を自由に活用できます。田舎暮らし体験、家庭菜園、タケノコ掘り、魚釣りなど、他にはない唯一無二の体験をゲストに提供でき、高い集客力が見込めます。

  • ペット飼育可: ペット同伴の旅行客は増加傾向にありますが、対応している物件はまだ少ないため、大きな差別化ポイントとなります。

  • DIYし放題: 物件の状態が悪いため、自由にDIYやリノベーションが可能です。自分の理想とする空間をゼロから作り上げることができます。

【デメリット】

  • 大規模な初期投資と労力: 床の抜けや雨漏りがあるため、入居後すぐに大規模な修繕が必要です。家賃が安くても、初期のリノベーション費用や時間、労力は相当なものになります。

  • ライフライン未確認: 電気・水道の状態が未確認のため、復旧費用や工事費用が予想外にかかる可能性があります。

  • 立地の不便さ: JR佐土原駅が最寄り駅ですが、駅から遠く、車が必須となります。都心部や観光地へのアクセスは決して良くありません。

  • 客層が限定される: 宿泊単価が高いインバウンドや都市部の観光客だけでなく、よりニッチな「田舎体験」を求める客層をターゲットにすることになります。

 

契約前に確認するポイント

 

  • 修繕費用の見積もり: 契約前に複数の業者に相談し、床や雨漏りなど必須の修繕にかかる費用を具体的に見積もっておきましょう。DIYするにしても、資材費はかかります。

  • ライフラインの状態: 電気や水道の契約がすぐにできるか、配管や配線に問題がないか、事前に必ず確認しましょう。

  • 「民泊可能」の詳細: 投稿には民泊可能とありますが、各種申請や届出は入居者が行う必要があります。物件が民泊新法や旅館業法の要件を満たしているか、行政書士などに事前に相談することをお勧めします。

 

周辺地域の平均稼働率と想定利益

 

宮崎県全体の宿泊施設の稼働率は約50％台ですが、この物件のような立地での民泊運営は集客が難しく、稼働率の維持が課題となります。ここではより現実的な40％でシミュレーションしてみましょう。

  • 想定宿泊単価: 田舎暮らし体験という付加価値を考慮し、1泊1組あたり2.5万円と仮定

  • 周辺地域の平均稼働率: 約40%（より現実的な稼働率）

  • 月間想定売上: 2.5万円 × 30日 × 40% = 約30万円

  • 月間費用: 賃料2.8万円 + その他費用（水道光熱費・消耗品費・維持費） = 約8万円

  • 月間想定利益: 30万円 - 8万円 = 約22万円

  • 想定年間利益: 約22万円 × 12ヶ月 = 約264万円

※注意点: 宿泊単価や稼働率は、時期や周辺環境によって大きく変動します。この物件は車がないとアクセスが難しいため、特に集客が課題となるでしょう。初期のリノベーション費用が莫大にかかることや、集客が軌道に乗るまでの期間を考慮する必要があります。また、田舎のため、想定外の維持管理費用（草刈りなど）が発生する可能性もあります。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

  • ターゲット層の明確化: 「家庭菜園をしてみたい家族」、「リモートワークをしながら田舎暮らしを体験したい人」、「ペットと一緒に旅行したい人」など、具体的なターゲットを絞り込みましょう。

  • 付加価値の高い体験を提供: ただ泊まるだけでなく、田舎体験や農作業体験、地元の食材を使った料理教室などを提供することで、宿泊単価を上げることができます。

  • DIYリノベーションの過程を情報発信: DIYの過程をSNSやブログで発信し、物件のファンを作っていくことも有効です。ゲストにDIYを手伝ってもらい、コミュニティを形成するのも良いアイデアです。

  • 多角的な収益モデル: 民泊だけでなく、ワークショップの開催場所として貸し出したり、畑で収穫した野菜を販売したりと、複数の収益源を持つことで、収益の安定化を図れます。

この物件は、安価な家賃で事業を始められる反面、建物の状態が悪く、運営者の情熱とDIYスキルが試されます。しかし、このデメリットを強みに変え、ユニークな体験を提供できれば、高収益を上げる夢のような場所となるでしょう。

カテゴリ： kyusyu, miyazaki