物件情報
-
建物種別：マンション／鉄筋コンクリート造（3階／4階建）
-
築年月：1973年10月築（築52年）
-
間取り・面積：2LDK／45.2㎡
-
賃料：95,000円／月、管理費：5,000円／月
-
敷金・礼金：いずれも不要（※ペット飼育時は敷金1ヶ月積み増し）
-
初期費用：鍵交換22,000円、安心サポート9,900円、契約時メンテ費95,000円 合計約126,900円
-
アクセス：JR常磐線「金町」駅 徒歩6分、京成金町線「京成金町」駅 徒歩8分、京成柴又駅 徒歩26分
-
設備・特徴：バストイレ別、エアコン、システムキッチン、オートロック、脱衣所、洗面所独立、BS/CS、バイク置場、ルームシェア相談可、24時間ゴミ出し可、IT重説対応、民泊・ペット多頭・楽器・SOHO利用相談可
-
リンク：物件詳細はこちら
民泊適正評価
| 評価項目 | コメント |
|---|---|
| 家賃水準 | 2LDKとしては比較的リーズナブル。民泊向けとして採算ラインに乗せやすい可能性あり。 |
| 立地 | 金町駅徒歩6分の駅近で利便性良好。空港アクセスや下町エリアへの観光客にも訴求できる。 |
| 築年数 | 築52年とかなり古め。内装・設備の劣化や快適性の確保が必要となる可能性あり。 |
| 用途の柔軟性 | 民泊、ペット多頭飼育、SOHO利用可という相談対応力は非常に魅力的。差別化要因となるでしょう。 |
| エリアの民泊環境 | 葛飾区は独自条例がなく、民泊新法に従えば運営可能。地域ニーズは他23区に比べると低調と言えますが参入障壁は低めです PREMIER HOSTホテル・旅行クーポンメディア Airstair。 |
契約前に確認するポイント
-
内装・設備の状態（耐震・水回りなど老朽箇所）と改善費用の見積もり
-
消防・避難設備の法準拠状況（特に築古物件では要確認）
-
民泊届出の実務要件（標識設置・衛生管理など）
-
初期費用回収計画（メンテ費含む総額約126,900円＋家賃）
-
運営体制とコスト（清掃費、光熱費、管理委託費等）
周辺地域の平均稼働率
-
葛飾区の平均稼働率（1月データ）：約43％、平均宿泊価格約5,873円、月間平均収入78,408円 ホテル・旅行クーポンメディア Airstair。
-
東京都全体の平均稼働率（全時期）：約72％ 訪日ラボ。
-
ただし、SCグループ運営の葛飾区物件では、平均稼働率85％超という実例も存在 株式会社シザースエステート -。工夫次第で稼働率改善の余地あり。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
-
提供可能日数：365日
-
平均稼働率：仮に43％ → 年157泊程度
-
平均宿泊単価：6,000円程度（地域平均をやや上回る想定）
-
年間売上：6,000円 × 157泊 ≈ 942,000円
-
年間費用：家賃95,000 + 管理費5,000 = 100,000円／月 → 年間1,200,000円、運営コスト（清掃・光熱等仮に月4万円）→ 年間480,000円
-
費用合計：1,680,000円
試算結果
-
売上：約942,000円／年
-
費用：約1,680,000円／年
-
想定年間損益：−738,000円／年（赤字）
※ただし稼働率85％、単価8,000円に改善できれば、約2,484,000円売上 → 費用差額で約＋804,000円の利益となる可能性あり。
利益改善のアイデア
-
稼働率向上：既存運営成功事例（稼働率85％超）を学びつつ、長期割引や地域特化プロモーションを実施。
-
単価アップ施策：ペット歓迎や二人入居対応、家具付き・体験型提案など差別化で単価向上を狙う。
-
コスト管理：清掃を自主管理、光熱費を効率化。長期滞在対応を強化して回転費用削減。
-
ハイブリッド運用：民泊非繁忙期は通常賃貸に切り替えて空室リスクを軽減。
-
設備投資：古さを補うためのリノベーションやインテリア強化（コスト対効果を見極めて投資）。