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江戸川区西葛西|民泊相談可の4DKアパートを徹底レビュー|注意点も踏まえた運営ガイド

物件情報

  • 物件名・詳細:4DK アパート(築41年/1985年3月築)

  • 専有面積:71.21㎡

  • 向き:南西

  • 賃料:13.7万円/月、管理費3,000円

  • 初期費用:敷金1ヶ月(13.7万円)、礼金1ヶ月(13.7万円)、ほかに安心入居サポートなどで約13.2万円

  • アクセス:東京メトロ東西線「西葛西」駅 徒歩18分/都営新宿線「船堀」駅 徒歩23分

  • 特徴:民泊相談可、バストイレ別、室内洗濯機置場、エアコン、収納複数、ペット相談可、楽器相談可など(詳細はSUUMO掲載内容)

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民泊適正評価

項目 評価 コメント
家賃水準 高い 江戸川区平均家賃(1LDK 約12.1万円等)に比べて高めで、採算のハードルが増す可能性あり MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル
築年数・設備 やや古め 築41年で内装リフォーム済とのことだが、古さが印象に影響する可能性あり
立地(駅距離) やや不便 駅まで徒歩18~23分。観光客や短期滞在者にとって距離感がネックとなる可能性あり
民泊相談可 非常に良い 物件元で民泊利用の相談ができる点は他物件にない強み
周辺民泊事情 やや厳しめ 江戸川区全体の平均稼働率は約62%と低め。集客には差別化が必須 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルプレイズインク

契約前に確認するポイント

  1. 実際に民泊可能な条件・制限(日数/届出要件など)

  2. 火災報知器や避難灯等の設備が整っているか、整備に追加費用が必要か(費用目安 20~30万円) MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルBizPato

  3. 礼金・保証料など初期費用の合計と回収計画

  4. 清掃・リネン・光熱費など運営コストの見積り

  5. 写真と現地のギャップがないか、築年による内装の劣化がないか確認


周辺地域の平均稼働率


運営した場合の想定年間利益

前提条件

  • 年間提供日数:民泊新法で最大180日提供可能 プレイズインク

  • 平均宿泊単価:¥20,500(江戸川区平均) MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル

  • 想定稼働率:62% → 180日中約112日稼働

  • 賃料など固定費:賃料13.7万+管理費0.3万=月14万 → 年間約168万円

  • 運営諸経費:清掃・光熱・リネンなど仮計月5万 → 年間60万円

試算

  • 売上=20,500円 ×112泊 ≈ 2,296,000円/年

  • 費用=168万円 + 60万円 = 2,280,000円/年

  • 想定年間利益:約16,000円/年

※利益が非常に低いため、初期費用を回収するのに時間がかかる試算です。ただし、照合する販売手数料や広告費等を加味すれば、むしろ赤字になる可能性もあります。


利益が低い場合の改善アイデア

  • 稼働率向上:季節プロモーションや長期滞在割引で稼働日数を増やす

  • 宿泊単価アップ:内装リニューアル・コンセプト訴求(ファミリー向け・ペット歓迎など)で価値訴求強化

  • 運営コスト削減:清掃は自主管理、リーズナブルなリネン業者利用などでコスト抑制

  • 民泊日数の変更:空き期間は通常賃貸に転替するハイブリッド運用の検討

  • 付加サービス提供:地元情報や観光・飲食案内、体験付きプランなど差別化要素の提示