物件情報
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物件名・詳細:4DK アパート(築41年/1985年3月築)
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専有面積:71.21㎡
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向き:南西
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賃料:13.7万円/月、管理費3,000円
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初期費用:敷金1ヶ月(13.7万円)、礼金1ヶ月(13.7万円)、ほかに安心入居サポートなどで約13.2万円
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アクセス:東京メトロ東西線「西葛西」駅 徒歩18分/都営新宿線「船堀」駅 徒歩23分
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特徴:民泊相談可、バストイレ別、室内洗濯機置場、エアコン、収納複数、ペット相談可、楽器相談可など(詳細はSUUMO掲載内容)
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リンク:物件詳細はこちら
民泊適正評価
項目 | 評価 | コメント |
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家賃水準 | 高い | 江戸川区平均家賃(1LDK 約12.1万円等)に比べて高めで、採算のハードルが増す可能性あり MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル |
築年数・設備 | やや古め | 築41年で内装リフォーム済とのことだが、古さが印象に影響する可能性あり |
立地(駅距離) | やや不便 | 駅まで徒歩18~23分。観光客や短期滞在者にとって距離感がネックとなる可能性あり |
民泊相談可 | 非常に良い | 物件元で民泊利用の相談ができる点は他物件にない強み |
周辺民泊事情 | やや厳しめ | 江戸川区全体の平均稼働率は約62%と低め。集客には差別化が必須 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルプレイズインク |
契約前に確認するポイント
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実際に民泊可能な条件・制限(日数/届出要件など)
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火災報知器や避難灯等の設備が整っているか、整備に追加費用が必要か(費用目安 20~30万円) MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルBizPato
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礼金・保証料など初期費用の合計と回収計画
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清掃・リネン・光熱費など運営コストの見積り
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写真と現地のギャップがないか、築年による内装の劣化がないか確認
周辺地域の平均稼働率
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江戸川区の民泊平均稼働率:約62%。一年を通して80%超はなく、全体として低調傾向 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルプレイズインク
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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年間提供日数:民泊新法で最大180日提供可能 プレイズインク
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平均宿泊単価:¥20,500(江戸川区平均) MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル
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想定稼働率:62% → 180日中約112日稼働
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賃料など固定費:賃料13.7万+管理費0.3万=月14万 → 年間約168万円
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運営諸経費:清掃・光熱・リネンなど仮計月5万 → 年間60万円
試算
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売上=20,500円 ×112泊 ≈ 2,296,000円/年
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費用=168万円 + 60万円 = 2,280,000円/年
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想定年間利益:約16,000円/年
※利益が非常に低いため、初期費用を回収するのに時間がかかる試算です。ただし、照合する販売手数料や広告費等を加味すれば、むしろ赤字になる可能性もあります。
利益が低い場合の改善アイデア
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稼働率向上:季節プロモーションや長期滞在割引で稼働日数を増やす
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宿泊単価アップ:内装リニューアル・コンセプト訴求(ファミリー向け・ペット歓迎など)で価値訴求強化
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運営コスト削減:清掃は自主管理、リーズナブルなリネン業者利用などでコスト抑制
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民泊日数の変更:空き期間は通常賃貸に転替するハイブリッド運用の検討
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付加サービス提供:地元情報や観光・飲食案内、体験付きプランなど差別化要素の提示