民泊物件  ·  31日 8月 2025

東京都葛飾区で民泊を始めたい方へ：失敗しないための物件選びと運営のポイント

物件情報

 

この物件は、東京都葛飾区東金町に位置する築52年の2LDKマンションです。

  • 物件名: RAY

  • 所在地: 東京都葛飾区東金町2丁目

  • アクセス:

    • JR常磐線/金町駅 徒歩6分

    • 京成金町線/京成金町駅 徒歩8分

  • 間取り: 2LDK

  • 専有面積: 45.2m²

  • 賃料: 9.5万円

  • 管理費・共益費: 5,000円

  • 築年数: 築52年（1973年10月築）

  • 特徴: 民泊可、ペット多頭飼育可、二人入居可、SOHO・楽器相談可、オートロック、敷金・礼金不要

物件情報URL: https://suumo.jp/chintai/bc_100454365381/?suit=nsuusbsp20130125001

 

民泊適正評価

 

この物件は、家賃が比較的安く、駅近であるため、民泊運営のハードルが低いのが大きなメリットです。しかし、いくつか注意すべき欠点も存在します。

 

メリット

 

  • 賃料の安さ: 都心部の物件と比べて家賃が9.5万円と安く、ランニングコストを抑えられます。固定費が低いことは、稼働率が低い時期でも赤字になりにくいという点で非常に有利です。

  • 駅からの近さ: 金町駅から徒歩6分という立地は、旅行者にとって大きな魅力です。アクセスの良さは、集客において非常に重要な要素となります。

  • 民泊可: そもそも民泊利用が許可されている点が最大の強みです。無許可で運営するリスクがなく、安心して事業を始められます。

  • 2LDKの間取り: 45.2m²の広さは、2LDKの間取りでファミリーやグループでの宿泊需要に対応できます。

 

デメリット

 

  • 築年数の古さ: 築52年という古い建物は、旅行者にとってネガティブな印象を与えかねません。特に外国人観光客は新しくて清潔な物件を好む傾向があります。内装や水回りが古いままだと、レビュー評価が低くなり、リピーターや新規の予約につながりにくくなる可能性があります。

  • 立地の集客力: 金町は東京の中心部からやや離れているため、観光目的の宿泊客を集めるのが難しいかもしれません。観光スポットへのアクセスは便利ですが、新宿や渋谷、浅草などに比べると知名度が低く、マーケティングに工夫が必要です。

  • 騒音やプライバシー: 集合住宅のため、生活音や近隣住民とのトラブルのリスクがあります。宿泊客のマナーが悪いと、苦情につながる可能性も考慮しなければなりません。

 

契約前に確認するポイント

 

民泊運営を成功させるためには、物件の契約前に以下の点を必ず確認しましょう。

  • 民泊運営の許可範囲: 民泊可とありますが、具体的にどのような運営方法が許可されているのかを不動産会社に確認しましょう。旅館業法の簡易宿所として届出が必要か、それとも住宅宿泊事業法（民泊新法）での運営が想定されているのか。また、運営代行会社の利用は可能か、管理会社への連絡体制はどうなっているかなどを明確にしておく必要があります。

  • 修繕の可能性: 築古物件のため、水漏れや設備の故障リスクを考慮し、修繕費用について誰が負担するのかを事前に確認しておきましょう。

  • 内装リフォームの可否: ゲストに快適に過ごしてもらうためには、ある程度の内装工事や家具の配置変更が必要になる場合があります。どこまでリフォームや模様替えが可能なのかを、オーナーや管理会社に確認しましょう。

 

周辺地域の平均稼働率と運営シミュレーション

 

葛飾区金町エリアの民泊市場は、都心部に比べると競争が激しくない一方で、観光客の絶対数が少ないのが現状です。近隣の競合物件やホテルの宿泊費を調査した結果、このエリアの民泊の平均稼働率は**40〜60%**程度と想定されます。特に平日は稼働率が低くなる傾向があります。

 

運営した場合の想定年間利益

 

この物件で民泊を運営した場合の想定年間利益をシミュレーションしてみましょう。

  • 賃料+管理費: 月額100,000円（年間120万円）

  • 水道光熱費・通信費: 月額20,000円（年間24万円）

  • 消耗品・清掃費: 月額25,000円（年間30万円）

  • 想定売上:

    • 1泊あたりの宿泊費を10,000円と仮定

    • 平均稼働率を50%と仮定（年間182日稼働）

    • 年間売上 = 10,000円 × 182日 = 1,820,000円

  • 想定年間利益:

    • 1,820,000円（売上） - (1,200,000円 + 240,000円 + 300,000円)（費用）= 80,000円

このシミュレーションでは、年間利益はわずか8万円となり、月あたり約6,600円の利益しか出ない計算になります。築年数の古さや周辺の集客力を考えると、この利益はかなり現実的です。家賃は安いものの、立地と物件の特性から、高い利益を出すのは難しいと言えるでしょう。

 

想定利益が低い場合の改善アイデア

 

想定利益が低くても、運営方法を工夫することで収益を改善することは可能です。

  1. ターゲット層の変更: 観光客だけでなく、東京での長期出張者や受験生、一時帰国者など、金町という立地を必要とする層にターゲットを絞り、長期滞在プランを設けることで安定的な収益を確保する。

  2. 家具・内装の充実: 築年数が古いからこそ、清潔感のある家具や家電、個性的なインテリアを導入し、SNS映えする空間を作り上げる。清潔感とデザイン性を高めることで、宿泊費を上げても予約が入るようにする。

  3. 付加価値の提供: 地域の飲食店と提携して割引クーポンを提供する、自転車を貸し出すなど、宿泊客に喜ばれるサービスを用意することで、差別化を図る。

  4. 積極的なマーケティング: InstagramやX（旧Twitter）などで物件の魅力を発信し、ターゲット層に直接アプローチする。地元の魅力を伝えるブログ記事を執筆し、物件への集客につなげることも有効です。

この記事で紹介したように、民泊運営はメリットとデメリットの両方を理解した上で、冷静に収益シミュレーションを行うことが成功への鍵です。家賃が安いからといって安易に契約するのではなく、物件の特性や立地を深く分析し、賢く判断しましょう。

民泊運営を検討されている方は、この物件の賃貸条件や周辺の状況について、さらに詳しく調べてみてはいかがでしょうか？

カテゴリ： tokyo, katsushikaku