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兵庫・神崎郡市川町鶴井で民泊可相談!4DK戸建のメリット・デメリットを徹底解説

物件情報

以下は紹介物件の概要です(詳細は掲載URLをご覧ください):

  • 物件名:オーナー直接募集🉐4DK 神崎郡市川町鶴井 戸建

  • 間取り:4DK、面積77.79㎡

  • 築年数:約50年

  • 家賃:4万円/月、管理費等:0円

  • 初期費用:敷金・礼金・仲介手数料・更新料・火災保険すべて無料(保証会社費用のみ家賃の50%)

  • 駐車:車2台可、庭付き、全室照明付き、ペット飼育可(大型犬含む)

  • 設備:バス・トイレ別、オートバス、洗面台、温水洗浄便座、プロパンガス給湯・暖房、室内洗濯機置場、フローリング、照明器具あり

  • 契約特記事項:1年未満の解約時=家賃2ヶ月分、2年未満で1ヶ月分の違約金あり。退去時清掃費55,000円(税込)負担あり。

詳細はこちら:
https://jmty.jp/hyogo/est-hou/article-1jjjef


民泊適正評価

項目 評価 コメント
初期費用 各種費用が無料で負担が軽く、開業資金が抑えられる
間取り・広さ 4DK、広さ十分でファミリーやグループ向けに適す
駐車・庭 駐車2台可能、庭あり。長期滞在やペット宿泊にも対応可
建物状態 築50年で設備の老朽化や断熱性など不安はある
立地 JR播但線 鶴居駅近くだが、交通便は限定的で集客が課題
解約条件 1年未満の早期解約には違約金あり、柔軟性に欠ける
清掃費 55,000円は負担感あり。ゲストへの説明必須

契約前に確認するポイント

  1. 建物の耐久性や安全性:築50年、雨漏りや断熱、耐震の状態確認が重要です。

  2. インフラ状況:Wi-Fi、空調、給湯設備などの状態を見て、ゲストニーズに応える改修は必要か。

  3. 最寄駅〜物件間のアクセス:送迎や交通手段の確保が集客に大きく影響します。

  4. 解約条件や清掃費詳細:短期宿泊で利益を高めるほど違約金の影響も増大するため、計算を立てましょう。

  5. 周辺規制・自治体条例:市川町で民泊に関する法規制や手続き(旅館業法、簡易宿泊所扱いなど)を確認すること。


周辺地域の平均稼働率

兵庫県全体の客室稼働率はリゾートホテルを例に約58.8%です 都道府県市区町村。市川町のローカルデータはありませんが、地方・田舎エリアゆえ、全国的傾向より低めに見積もるのが現実的でしょう。仮に50%前後を目指すのが妥当と考えられます。


運営想定年間利益(現実的試算)

前提条件(50%稼働、1泊ゲスト単価1万円、稼働日数183日/年)

  • 年間売上:1万円 × 183日 = 約183万円

  • 年間支出:

    • 家賃:4万円 × 12ヶ月 = 48万円

    • 光熱費・清掃・消耗品・PR費など仮想:60万円

    • 年間総コスト ≈ 108万円

  • 想定年間利益:183万円 − 108万円 = 約75万円

ただし、解約違約金や長期滞在向け清掃負担の可能性も織り込むと、年間利益は少なくとも50万円〜70万円程度に見積もるべきかもしれません。


想定利益が低い場合の改善アイデア

  1. 宿泊単価を上げる工夫
     例:朝食付きプランやペット宿泊オプション、長期滞在割引など付加価値を提供し、客単価を上げる。

  2. 立地を補う送迎サービス
     最寄駅から送迎(自社車や提携)を用意し、アクセスの不便さを補う。

  3. 季節イベントや体験型コンテンツの提供
     地域の自然体験や伝統行事を組み合わせ、魅力を高める。

  4. プロモーション強化
     SNSや宿泊サイトで「初期費用0・ペットOK・庭付き」などユニークな強みを積極PR。

  5. 設備改善とレビュー活用
     内装リフォームやWi-Fi整備で快適さを向上。良いレビューを蓄積し、信頼獲得。

  6. 清掃費の透明化と効率化
     清掃オプションの選択肢を設けるなどして、ゲスト負担の納得性を高める。


初期投資を抑えて始められる点は大きな魅力ですが、築年数や立地の課題、収益性も冷静に見極めたいところです。この記事が、民泊運営の判断に役立ち、成功への一助となれば嬉しいです。