物件情報
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物件概要
民泊適正評価
| 項目 | 評価 | コメント |
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| 家賃水準 | 非常に高い | 1Kで15万円という水準は新宿区の平均（約10.2万円）を上回り、収益の採算には注意が必要 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル |
| 立地 | 非常に優秀 | 下落合駅徒歩2分、高田馬場駅も徒歩圏。交通アクセスが民泊では最大の武器 |
| 築年数 | やや古め | 築30年のため、内装の印象や設備更新が必要な可能性あり |
| 用途柔軟性 | 高い | 民泊だけでなく店舗・事務所にも相談可能という点は大きなストロングポイント |
| 市場環境 | 優位 | 新宿区は民泊需要が非常に高く、平均稼働率80％、宿泊単価27,100円と優良エリア MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブルプレイズインク |
契約前に確認するポイント
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民泊条例への対応：新宿区では、民泊新法では平日の営業制限あり。収益化には旅館業法の許可を取得する必要がある場合があります rebowl.co.jp。
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消防基準・設備確認：自動火災報知器や避難誘導灯等の設置が必須になる可能性があり、建物構造や規模によって要件が変わります 地元在住ライターによる地域情報メディア『ローカログ』。
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初期費用の回収計画：礼金75万円など高額なので、利益回収計画を慎重に立てる必要があります。
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運営コスト：清掃費・光熱費・Wi-Fi・管理委託費など運営経費もしっかり見積もることが重要 地元在住ライターによる地域情報メディア『ローカログ』。
周辺地域の平均稼働率
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新宿区の平均稼働率：約80％（2024年データ） MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル。
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繁忙期（例：3月）：85.8％、平均宿泊単価は27,100円、4月では32,300円と高水準を記録 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル。
運営した場合の想定年間利益
前提条件
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提供可能日数：旅館業法で年間通じて可能と仮定（条例制限を回避）
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平均宿泊単価：27,100円／泊（新宿区平均） MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル
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稼働率：80％ → 年365日 × 0.8 ≈ 292泊／年
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年間売上：27,100円 × 292泊 ≈ 7,913,200円
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年間コスト：
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家賃＋管理費：（150,000 + 11,000）×12 ≈ 1,932,000円／年
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運営経費（清掃・光熱・Wi-Fiなど）：仮に月6万円 → 720,000円／年
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試算
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売上：約7,913,200円／年
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費用合計：約2,652,000円／年
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想定年間利益：約5,261,200円／年（税・初期費用除く）
※初期費用（礼金＋設備費など）を回収するには、約1〜2年程度が目安となりそうです。
利益が伸び悩む場合の改善アイデア
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宿泊単価向上：内装リフォーム、デザイン強化、体験型サービス（地域観光案内など）で差別化。繁忙期には32,300円を目指すことも可能 MINPAKU CHINTAI - オーナーのための民泊バイブル。
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稼働率アップ：長期滞在割引や週末集中プロモーションを実施。平日制限がある場合は、土日連泊プランを強化。
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運営コスト削減：清掃を部分的に自主管理、リーズナブルな管理委託会社活用。
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ハイブリッド運用：民泊非稼働日は通常賃貸として転用し、空室リスクを分散。
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許可取得を工夫：条例制限回避のために、旅館業法（簡易宿所）の許可取得を検討 rebowl.co.jp。
以上、新宿区下落合の1K民泊相談可物件について、物件情報・メリット・デメリット・収益試算・改善提案をバランスよくまとめました。