物件情報
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物件名: 88.HANEZAWA
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住所: 東京都渋谷区広尾３
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賃料: 12万円
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管理費等: 5,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月（民泊利用時は条件変更あり）
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間取り/広さ: 1R（洋9） / 21.02㎡
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築年月: 2018年5月（築7年4ヶ月）
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交通: 東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩13分
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その他: 民泊相談可能、ペット相談可能
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物件URL: https://house.ocn.ne.jp/chintai/detail/1/030H100453252530/126436002/x1030H100453252530.html
民泊適正評価
この物件は、民泊運営を検討している方にとって、非常に魅力的なポイントを複数備えています。
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メリット:
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好立地: 渋谷区広尾というブランド力のあるエリアは、ゲストに安心感と特別感を与えます。
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築浅・デザイナーズ: 築年数が新しく、おしゃれな内装はゲストからの高評価に繋がりやすく、単価を引き上げる要因となります。
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充実した設備: ゲストが求める設備（独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックスなど）が揃っているため、レビューが高まりやすいです。
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ペット相談可: 都心でペットと泊まれる物件は非常に少ないため、大きな差別化ポイントとなります。
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デメリット:
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高額な賃料: 月額12万円という賃料は、1Rの物件としては高額です。民泊利用の場合、さらに家賃や敷金が上乗せされるため、高い収益を上げるためには常に高い稼働率と高単価を維持する必要があります。
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駅からの距離: 広尾駅から徒歩13分と少し距離があるため、利便性を求めるゲストには懸念点となります。
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競合の存在: 都心の一等地には競合物件も多いため、ただ立地が良いだけでは埋もれてしまうリスクがあります。
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契約前に確認するポイント
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民泊許可: 「民泊相談可」と記載されていますが、最終的な運営可否は行政の審査次第です。必ず自身で保健所や消防署に問い合わせ、民泊運営に必要な許可や条件を確認しましょう。
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初期費用の詳細: 民泊利用の場合、賃料、共益費、礼金に消費税が課税され、敷金も1ヶ月追加（退去時償却）されると記載があります。契約時に発生するすべての初期費用を正確に把握しましょう。
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内装・設備の状況: 築浅物件ではありますが、掲載写真だけでなく、実際に内見をして設備の状況を細かく確認しておきましょう。
想定収支シミュレーション
ここでは、都心の一等地という強みを考慮し、現実的な年間稼働率を70%と設定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
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家賃・管理費: 12万円 + 5,000円 = 12.5万円/月
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想定運営コスト: 2万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
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清掃費: 3,000円/回 × 稼働回数
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民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）
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年間稼働率: 70%
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平均宿泊単価: 1泊あたり1.5万円（築浅デザイナーズという付加価値を考慮した設定）
【想定収益】
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年間稼働日数: 365日 × 70% = 255.5日
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年間売上: 255.5日 × 1.5万円/泊 = 約383.25万円
【想定経費】
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年間家賃・管理費: 12.5万円 × 12ヶ月 = 150万円
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年間運営コスト: 2万円 × 12ヶ月 = 24万円
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年間清掃費: 255.5回 × 3,000円/回 = 76.65万円
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年間代行費用: 383.25万円 × 20% = 76.65万円
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年間総経費: 150万円 + 24万円 + 76.65万円 + 76.65万円 = 約327.3万円
【想定年間利益】
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年間利益: 383.25万円 - 327.3万円 = 約55.95万円
上記のシミュレーションでは、年間約56万円の利益が見込めることがわかります。
想定利益が低い場合の改善アイデア
利益が想定を下回る場合は、以下の点を改善することで収益を向上させることが可能です。
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徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約153.3万円のコストが削減され、収益は大幅に増加します。
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価格設定の最適化: 競合が少ない平日の料金を抑える一方で、週末や繁忙期（ゴールデンウィーク、年末年始など）は強気の料金設定にすることで、全体の平均単価を引き上げましょう。
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コンセプトの確立: 「出張に特化」「ペットと泊まれる家」など、明確なコンセプトを設定することで、競合との差別化を図り、集客力を高めることができます。
この物件は、賃料と収益のバランスを慎重に考える必要がありますが、都心の一等地という強みを活かすことで、高い収益を目指せるでしょう。