物件情報
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住所: 愛知県愛西市西保町
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賃料: 3.9万円（リフォーム完成後は周辺相場）
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管理費等: 6,000円
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敷金/礼金: 1ヶ月 / 1ヶ月
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間取り/広さ: 4LDK / 61㎡
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交通: 名鉄尾西線 佐屋駅 自転車7分（約1.5km）
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その他: 民泊利用相談（家賃要相談）、ペット飼育相談（家賃要相談）、倉庫付き、駐車場1台、DIY可能
民泊適正評価
この物件は、低コストで民泊事業を始めたい方にとって非常に魅力的な選択肢となり得ます。
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メリット:
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圧倒的な低コスト: 家賃3.9万円、初期費用5万円から相談可能と、事業開始時のハードルが非常に低いです。
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DIY可能: 自由に内装をカスタマイズできるため、自身のコンセプトを反映させたオリジナルの民泊施設を作れます。
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ペット飼育可: 大型犬も可能なため、ペット連れ旅行客という大きな市場を開拓するチャンスとなります。
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オーナー直案内: 仲介料がかからないため、初期費用をさらに抑えられます。
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デメリット:
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家賃の上昇リスク: リフォーム完成後には家賃が8万円〜10万円に上昇する可能性があるため、長期的な事業計画を立てるのが難しいです。
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立地: 最寄り駅まで自転車で7分と、観光客にとって不便に感じられるかもしれません。集客には、車で来るゲストをターゲットにする必要があります。
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4LDKの広さ: 61㎡で4LDKという間取りは、各部屋が狭く、ゲストが窮屈に感じる可能性があります。
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契約前に確認するポイント
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民泊許可: 「民泊可能」と記載されていますが、具体的にどのような許可（民泊新法、旅館業法など）が必要か、その取得条件を不動産会社を通じて確認することが必須です。
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リフォームの詳細: DIY可能な範囲や、オーナーが負担するリフォーム費用について、事前に書面で合意しておくことが重要です。
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将来的な家賃: リフォーム後の家賃（8万円〜10万円）を前提に、収益シミュレーションを行う必要があります。
想定収支シミュレーション
ここでは、リフォーム後の家賃を8万円と仮定し、現実的な年間稼働率を40%と設定して収支をシミュレーションします。
【前提条件】
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家賃・管理費: 8万円 + 6,000円 = 8.6万円/月
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想定運営コスト: 2.5万円/月（光熱費、Wi-Fi、消耗品費など）
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清掃費: 6,000円/回 × 稼働回数
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民泊運営代行費用: 月売上の20%（委託する場合）
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年間稼働率: 40%
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平均宿泊単価: 1泊あたり1.5万円（ペット可という付加価値を考慮した設定）
【想定収益】
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年間稼働日数: 365日 × 40% = 146日
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年間売上: 146日 × 1.5万円/泊 = 約219万円
【想定経費】
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年間家賃・管理費: 8.6万円 × 12ヶ月 = 103.2万円
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年間運営コスト: 2.5万円 × 12ヶ月 = 30万円
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年間清掃費: 146回 × 6,000円/回 = 87.6万円
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年間代行費用: 219万円 × 20% = 43.8万円
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年間総経費: 103.2万円 + 30万円 + 87.6万円 + 43.8万円 = 約264.6万円
【想定年間利益】
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年間利益: 219万円 - 264.6万円 = ▲約45.6万円
上記のシミュレーションでは、年間約45万円の赤字という厳しい結果になりました。これは、特に運営代行費用と清掃費が利益を圧迫するためです。
想定利益が低い場合の改善アイデア
この物件で収益を上げるためには、徹底したコスト管理と集客戦略が不可欠です。
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徹底的な内製化: 清掃やゲスト対応を自身で行うことで、清掃費と代行費用を大幅に削減できます。これにより、年間約131.4万円のコストが削減され、収益は一気に黒字に転じます。
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ターゲットの絞り込み: ペット連れ旅行客に特化した内装やサービスを提供することで、競合との差別化を図り、集客力を高めましょう。
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付加価値の提供: 倉庫をDIYしてペット専用スペースにしたり、BBQセットをレンタルするなど、ゲストに喜ばれる付加価値を提供することで、単価を引き上げましょう。
この物件は、低コストで事業を始められるという大きなポテンシャルを秘めていますが、賃料上昇リスクや立地の弱点を考慮した上で、綿密な事業計画を立てることが成功への鍵となります。